O risco tributário em não registrar alienação de imóvel é grande no Brasil.
É muito comum no nosso país haver venda do imóvel, sem que o registro da alienação seja inscrita no cartório de registro de imóveis.
Ocorre que essa prática pode trazer risco ao alienante, pois caso o comprador deixe de pagar o IPTU, o fisco pode ajuizar execução fiscal contra o alienante, que para fins legais continua a ser o proprietário.
Isso é assim, porque o compromisso particular de venda e compra, ou outra forma de transferência de imóvel não registrada por si só, não tem o condão de transmitir a propriedade de imóvel, nos termos do art. 1.245, caput e § 1º, do Código Civil, in verbis:
“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.”
Assim, se o bem imóvel estiver registrado em nome do vendedor, será responsável tributariamente pelo imóvel, nos termos dos artigos 32 e 34 do CTN:
“Art. 32. O imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município.
Art. 34. Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título.”
O STJ desde 2009, por ocasião do julgamento, em sede de recurso repetitivo (Tema 122 do STJ. REsp 1.111.202/SP) estabeleceu a seguinte tese:
“Tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU.”
A Autora é advogada, sócia da Nasrallah Advocacia, formada pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo e Pós Graduada em Direito Tributário pelo IBET – USP. Membro do Instituto Brasileiro de Direito Tributário – IBDT, Integrou a Comissão de Direito Aduaneiro da OAB/SP em 2018/2019. Membro da Associação dos Advogados de São Paulo. Atua no contencioso judicial e administrativo e na consultoria tributária e é consultora CEOlab.