O julgamento do Tema 1.113 pelo Superior Tribunal de Justiça representou um dos mais importantes precedentes da última década em matéria de ITBI, ao estabelecer que a base de cálculo do ITBI é o valor declarado pelo contribuinte, que goza de presunção de veracidade, e somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio, vedando a utilização de valores de referência fixados unilateralmente pelos municípios, a Corte conferiu efetividade aos princípios da legalidade, do devido processo legal tributário e da segurança jurídica.
Todavia, a edição da Lei Complementar nº 227, de 2026, que promoveu alterações no artigo 38 do Código Tributário Nacional, inaugurou novo capítulo na controvérsia. Diversos municípios passaram a sustentar que a inovação legislativa teria superado as teses fixadas pelo STJ, legitimando a adoção do denominado “valor venal de referência” como base de cálculo do ITBI.
A questão, entretanto, está longe de ser pacífica. Os primeiros pronunciamentos judiciais sobre o tema, especialmente no âmbito do Tribunal de Justiça de São Paulo, indicam interpretação substancialmente diversa daquela defendida pelos fiscos municipais.
De fato, a modificação promovida pela Lei Complementar nº 227/2026 buscou conferir novos parâmetros para a apuração da base de cálculo do ITBI.
A partir dessa alteração legislativa, diversos municípios passaram a defender que o novo texto autorizaria a utilização direta dos valores venais de referência previamente estabelecidos pela Administração Tributária, dispensando a instauração de procedimento administrativo individualizado para aferição da compatibilidade entre o valor declarado pelo contribuinte e o valor de mercado do imóvel.
Segundo essa interpretação, o novo regime jurídico teria esvaziado o alcance do Tema 1.113, permitindo que o valor de referência passasse a prevalecer automaticamente sobre o valor declarado na escritura ou no instrumento de transmissão.
A tese municipal, contudo, enfrenta obstáculos relevantes tanto sob a perspectiva da interpretação sistemática do CTN quanto sob a ótica das garantias constitucionais do contribuinte.
Os primeiros julgados do Tribunal de Justiça de São Paulo têm sinalizado que a Lei Complementar nº 227/2026 não eliminou a necessidade de observância do devido processo administrativo para afastar o valor declarado pelo contribuinte.
Segundo essa orientação, a alteração legislativa não autorizou a substituição automática da declaração do contribuinte por valores previamente fixados pela Administração. Ao contrário, a utilização de parâmetros referenciais continua sujeita à demonstração concreta de que o valor declarado não corresponde às condições normais de mercado.
A premissa fundamental permanece a mesma que inspirou o julgamento do Tema 1.113: o arbitramento da base de cálculo não constitui regra geral de tributação, mas providência excepcional que exige fundamentação específica.
Nessa perspectiva, o valor venal de referência pode funcionar como elemento indicativo ou instrumento auxiliar de fiscalização, mas não como parâmetro obrigatório e absoluto capaz de substituir, por si só, o valor efetivamente declarado na operação.
A jurisprudência paulista vem afirmando que a Lei Complementar nº 227/2026 não afastou a necessidade de procedimento administrativo destinado a apurar eventual incompatibilidade entre o valor declarado e o valor de mercado do imóvel.
Segundo esse entendimento, permanecem indispensáveis: a instauração de procedimento administrativo próprio; a demonstração técnica da divergência apontada pelo Fisco; a garantia do contraditório e da ampla defesa; a possibilidade de impugnação pelo contribuinte.
Nessa linha, o Tribunal tem concluído que a mera existência de valor venal de referência não autoriza sua adoção automática como base de cálculo do imposto.
Mais do que isso, os julgados vêm destacando que a aplicação imediata da Lei Complementar nº 227/2026 não possui o efeito de convalidar lançamentos realizados em desconformidade com o regime jurídico vigente à época dos fatos geradores.
Em outras palavras, a alteração legislativa não legitima, retroativamente, cobranças efetuadas sem observância das garantias processuais reconhecidas pelo STJ no Tema 1.113.
Outro aspecto de extrema relevância diz respeito à eficácia temporal da nova legislação.
Ainda que se admitisse, em tese, que a Lei Complementar nº 227/2026 tenha ampliado os poderes de fiscalização municipal — premissa que permanece controvertida —, tal alteração não poderia alcançar fatos geradores ocorridos anteriormente à sua vigência.
A Constituição Federal e o próprio Código Tributário Nacional consagram os princípios da segurança jurídica, da irretroatividade tributária e da proteção da confiança legítima.
Por essa razão, operações imobiliárias realizadas antes da entrada em vigor da nova lei continuam submetidas ao regime jurídico então vigente, incluindo a interpretação vinculante firmada pelo STJ no Tema 1.113.
Consequentemente, não é juridicamente admissível utilizar a alteração legislativa como fundamento para validar exigências pretéritas ou para afastar direitos já incorporados ao patrimônio jurídico dos contribuintes.
A análise dos primeiros precedentes judiciais revela que o tema 1.113 não foi superado.
O que se observa, portanto, não é a superação do precedente, mas sua releitura à luz do novo contexto legislativo.
A alteração do artigo 38 pode ampliar instrumentos de fiscalização e oferecer parâmetros técnicos para a Administração Tributária, mas não elimina as garantias fundamentais que impedem o arbitramento automático da base de cálculo do ITBI.
Nesse sentido, segue alguns precedentes do TJSP:
DIREITO TRIBUTÁRIO. AGRAVO INTERNO. MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. LEI COMPLEMENTAR Nº 227/2026. NÃO PROVIMENTO. I. Caso em Exame. 1. Agravo interno interposto pelo Município de São Paulo contra decisão monocrática que negou provimento à apelação e manteve sentença concedendo parcialmente a segurança para que o ITBI fosse calculado com base no valor da transação, afastando o valor venal de referência. II. Questão em Discussão. 2. A questão em discussão consiste em determinar se a superveniência da Lei Complementar nº 227/2026 afasta a aplicação da tese firmada pelo STJ no Tema 1.113, legitimando a utilização do valor venal de referência pelo Município de São Paulo como base de cálculo do ITBI. III. Razões de Decidir. 3. A Lei Complementar nº 227/2026 não autoriza a adoção automática do valor venal de referência como base de cálculo do ITBI sem procedimento administrativo próprio, preservando a necessidade de critérios técnicos e possibilidade de contestação pelo contribuinte. 4. A ausência de procedimento administrativo específico para apurar eventual incompatibilidade entre o valor declarado e o valor de mercado do imóvel impede a substituição do valor declarado pelo contribuinte por base de cálculo previamente fixada de modo unilateral. 5. A aplicação imediata da Lei Complementar nº 227/2026 não convalida lançamentos sem observância do devido processo legal tributário, mantendo-se a orientação do Tema 1.113 do STJ. IV. Dispositivo e Tese. 6. Recurso não provido. Tese de julgamento: 1. A Lei Complementar nº 227/2026 não afasta a necessidade de procedimento administrativo para contestar o valor declarado. 2. A aplicação imediata da lei não legítima a substituição do valor declarado sem o contraditório. (TJSP; Agravo Interno Cível 1061078-81.2021.8.26.0053; Relator (a): Adriana Carvalho; Órgão Julgador: 14ª Câmara de Direito Público; Foro Central – Fazenda Pública/Acidentes – 5ª Vara de Fazenda Pública; Data do Julgamento: 31/05/2026; Data de Registro: 31/05/2026)
AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO TRIBUTÁRIO. São Paulo. ITBI incidente sobre a compra de imóvel. Pagamento com base no valor venal de referência apurado pelo Município. Pretensão de que seja reconhecido como base de cálculo do ITBI o valor da transação, com a consequente restituição do valor recolhido a maior. Sentença de procedência. Irresignação da parte ré. Descabimento. Base de cálculo definida no Recurso Especial nº 1.937.827/SP (Tema nº 1.113), sob o rito dos recursos repetitivos, que fixou as seguintes teses: “a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente”. Valor venal de referência fixado pela Municipalidade especificamente para a cobrança da exação em tela corretamente afastado na origem. Lei Complementar nº 227/2026, que alterou a redação do art. 38 do CTN, que não possui aplicação retroativa. Ausência, ademais, de demonstração de requisitos técnicos e objetivos de arbitramento do valor venal do imóvel ‘in casu’. Precedentes. Repetição que se impõe. Sentença mantida. Honorários advocatícios de sucumbência majorados para 11%, nos termos do art. 85, §11, do CPC. Recurso não provido. (TJSP; Apelação Cível 1116185-71.2025.8.26.0053; Relator (a): Walter Barone; Órgão Julgador: 14ª Câmara de Direito Público; Foro Central – Fazenda Pública/Acidentes – 8ª Vara de Fazenda Pública; Data do Julgamento: 29/05/2026; Data de Registro: 29/05/2026).
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A Autora é advogada, sócia da Nasrallah Advocacia, formada pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo e Pós Graduada em Direito Tributário pelo IBET – USP. Membro do Instituto Brasileiro de Direito Tributário – IBDT, Integrou a Comissão de Direito Aduaneiro da OAB/SP em 2018/2019. Membro da Associação dos Advogados de São Paulo. Atua no contencioso judicial e administrativo e na consultoria tributária e é consultora CEOlab.