A Coordenação-Geral de Tributação – Cosit da Receita Federal emitiu a Solução de Consulta nº 12 de 12 de fevereiro de 2016, que trata de situação muito comum: alienação de imóvel que se encontra em disputa judicial e cujo produto da venda foi depositado em juízo.
Na hipótese analisada o consulente relatou que ocorreu a alienação de imóvel e que: parte do valor foi pago para o corretor, parte em dívidas de condomínio, IPTU e ITBI e parte foi depositado judicialmente por determinação de sentença, visto que o imóvel é objeto de disputa judicial cuja finalidade é “o reconhecimento e dissolução de união estável e os respectivos efeitos patrimoniais decorrentes desta situação”. Resumindo, nenhum valor ficou à disposição do consulente.
Em vista disso, questionou basicamente dois pontos: (i) se deverá ser apurado ganho de capital no momento da venda, visto que o valor não ficou à disposição do consulente; (ii) qual o prazo para pagamento e (iii) “qual o termo inicial do prazo de 180 dias disposto no artigo 39 da Lei 11.196/2005 para a aquisição de outro imóvel com o produto da venda: a data da venda do imóvel ou a data do levantamento do depósito judicial?”
Em resposta a Solução de Consulta entendeu que ocorreu a alienação do bem e que o comprador já pagou o preço.
Citou a Lei nº 7.713, de 22 de dezembro de 1988, que estabelece no seu art. 3º, § 2º que “integrará o rendimento bruto, como ganho de capital, o resultado da soma dos ganhos auferidos no mês, decorrentes de alienação de bens ou direitos de qualquer natureza, considerando-se como ganho a diferença positiva entre o valor de transmissão do bem ou direito e o respectivo custo de aquisição”
Citou ainda, o Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999 (Regulamento do Imposto de Renda – RIR/1999), que dispõe no caput do art. 117 e no seu § 2º:
“Art. 117. Está sujeita ao pagamento do imposto de que trata este Título a pessoa física que auferir ganhos de capital na alienação de bens ou direitos de qualquer natureza.
(…)
§ 2º Os ganhos serão apurados no mês em que forem auferidos e tributados em separado, não integrando a base de cálculo do imposto na declaração de rendimentos, e o valor do imposto pago não poderá ser deduzido do devido na declaração”.
Dessa forma, segundo a consulta, o fato de haver disputa judicial não afasta o fato gerador do imposto de renda e “uma vez ocorrido o fato gerador (a alienação do imóvel) deverá ser apurado o eventual ganho de capital, independentemente de ter sido recebida ou não qualquer parcela do preço acordado entre as partes”.
Não obstante o fato gerador do imposto de renda ocorrer na data da alienação, não significa que a data de recolhimento do imposto seja imediata. Em verdade, é necessário esperar a decisão definitiva no processo e ficar definido a quem foi destinado o imóvel e qual a proporção. Se ficar destinado 50% para cada parceiro, cada um pagará o ganho de capital na sua proporção. Se um deles ficar com 100%, pagará integralmente, e assim por diante.
Ainda segundo a Cosit, o ganho somente será percebido no momento da expedição de alvará de levantamento, quando ocorrerá a disponibilidade econômica do produto da venda para o sujeito passivo e o imposto deverá ser pago até o último dia útil do mês subsequente àquele em que os rendimentos forem percebidos (art. 852 do RIR/1999).
Isto está previsto na Instrução Normativa SRF nº 84, de 2001, no artigo 30, I, § 3º, que estabelece que o “imposto devido sobre os ganhos de capital de que trata esta Instrução Normativa deve ser pago pelo alienante, se residente no País até o último dia útil do mês subsequente àquele em que o ganho houver sido percebido”
A resposta a consulta também reconheceu que se as despesas de corretagem foram suportadas pelo vendedor, podem ser deduzidas do valor da alienação (art. 19, I, § 4º da Instrução Normativa SRF nº 84, de 2001). Contudo, o valor pago para quitar dívidas antigas de condomínio deve integrar o valor da venda para fins de apuração de ganho de capital “relativo a essa parcela, cujo vencimento será o último dia útil do mês subsequente ao da entrega daquele valor ao condomínio, adicionando, após essa data, os acréscimos moratórios”.
Finalmente, a consulta concluiu que o “prazo para aplicação do produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País, de forma a conferir o direito de isenção de que trata o art. 39 da Lei nº 11.196, de 21 de novembro de 2005, começa a ser contado da celebração do contrato de alienação”.
Eis a ementa:
“ASSUNTO: IMPOSTO SOBRE A RENDA DE PESSOA FÍSICA – IRPF GANHO DE CAPITAL. ALIENAÇÃO DE IMÓVEL. FATO GERADOR. PAGAMENTO DO IMPOSTO DEVIDO. O ganho de capital havido na alienação de imóvel deve ser apurado no mês em que foi auferido, independentemente de ter sido percebida qualquer parcela do preço pago pelo comprador. O ganho de capital proveniente da alienação de bem comum deve ser apurado como um todo. Ocorrida a dissolução de união estável, o pagamento do imposto devido deve ser feito na razão de 50% (cinquenta por cento) para cada um dos ex-conviventes. O prazo para aplicação do produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País, de forma a conferir o direito de isenção de que trata o art. 39 da Lei nº 11.196, de 2005, começa a ser contado da celebração do contrato de alienação. Dispositivos Legais: Lei nº 5.172, de 25 de outubro de 1966 (CTN), arts. 43, incisos I e II, 114 e 123; Lei nº 7.713, de 1988, art. 3º; Lei nº 11.196, de 2005, art. 39; Decreto nº 3.000, de 1999 (RIR/1999), arts. 117, caput e §2º, e 852; Instrução Normativa SRF nº 84, de 2001, arts. 19, inciso I e §4º, 22, e 30; Código Civil, arts. 1.658 e 1.725”
A Autora é advogada, sócia da Nasrallah Advocacia, formada pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo e Pós Graduada em Direito Tributário pelo IBET – USP. Membro do Instituto Brasileiro de Direito Tributário – IBDT, Integrou a Comissão de Direito Aduaneiro da OAB/SP em 2018/2019. Membro da Associação dos Advogados de São Paulo. Atua no contencioso judicial e administrativo e na consultoria tributária e é consultora CEOlab.