O ganho de capital auferido por pessoa física residente no Brasil na venda de imóveis residenciais é isento do imposto de renda, desde que o vendedor, no prazo de 180 dias contados da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País. Este benefício somente pode ser usufruído uma vez a cada cinco anos.
Nessa operação, a utilização apenas parcial do produto da venda implica tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada.
Pois bem, um contribuinte que realizou a alienação do imóvel para adquirir outro, fez consulta à Receita Federal do Brasil para saber se integra o valor de aquisição do novo imóvel para fins da isenção do imposto de renda, os gastos que teve com o ITBI, escrituras, e o valor gasto no registro do imóvel.
Ao responder a consulta, a Receita Federal aplicou o art. 17, incisos I e II, da Instrução Normativa SRF nº 84, de 2001, que trata dos valores computáveis como custo de aquisição de bens imóveis. Eis o teor da norma:
“Art. 17. Podem integrar o custo de aquisição, quando comprovados com documentação hábil e idônea e discriminados na Declaração de Ajuste Anual, no caso de:
I – bens imóveis:
a) os dispêndios com a construção, ampliação e reforma, desde que os projetos tenham sido aprovados pelos órgãos municipais competentes, e com pequenas obras, tais como pintura, reparos em azulejos, encanamentos, pisos, paredes;
b) os dispêndios com a demolição de prédio construído no terreno, desde que seja
condição para se efetivar a alienação;
c) as despesas de corretagem referentes à aquisição do imóvel vendido, desde que tenha suportado o ônus;
d) os dispêndios pagos pelo proprietário do imóvel com a realização de obras públicas, tais como colocação de meio-fio, sarjetas, pavimentação de vias, instalação de redes de esgoto e de eletricidade que tenham beneficiado o imóvel;
e) o valor do imposto de transmissão pago pelo alienante na aquisição do imóvel;
f) o valor da contribuição de melhoria;
g) os juros e demais acréscimos pagos para a aquisição do imóvel;
h) o valor do laudêmio pago, etc.;
II – outros bens ou direitos: os dispêndios realizados com a conservação e reparos, a comissão ou a corretagem quando não transferido o ônus ao adquirente, os juros e demais acréscimos pagos, etc.
Em vista desse artigo, a consultoria da Receita Federal concluiu que integra o valor de aquisição do imóvel a importância paga a título de imposto sobre ITBI (art. 17, inciso I, alínea “e”)
No que concerne às gastos com a escritura e o registro do imóvel, a consultoria concluiu que estão relacionadas com a compra e venda e, por essa razão, integram também o valor de aquisição do novo imóvel (art. 17, inciso I, alínea “h”).
A consultoria citou ainda o artigo 299, § 1º do RIR/99 que menciona que “são necessárias as despesas pagas ou incorridas para a realização das transações ou operações…”
Segue a ementa da solução de Consulta nº 60 – Cosit – Data 20/02/2014:
“ASSUNTO: IMPOSTO SOBRE A RENDA DE PESSOA FÍSICA – IRPF ALIENAÇÃO DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS. GANHO DE CAPITAL. ISENÇÃO. ART. 39 DA LEI N.º 11.196, DE 2005.
Para fins da isenção prevista no art. 39 da Lei n.º 11.196/2005, integram o valor de aquisição do novo imóvel o valor do imposto de transmissão (ITBI) e as despesas com a escritura e o registro do imóvel, cujo ônus tenha sido do adquirente, desde que comprovados com documentação hábil e idônea.
Dispositivos Legais: Lei n.º 11.196, de 2005, art. 39; Instrução Normativa SRF n.º 84, de 2001, art. 17, I; Instrução Normativa SRF n.º 599, de 2005, art. 4º”.
A Autora é advogada, sócia da Nasrallah Advocacia, formada pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo e Pós Graduada em Direito Tributário pelo IBET – USP. Membro do Instituto Brasileiro de Direito Tributário – IBDT, Integrou a Comissão de Direito Aduaneiro da OAB/SP em 2018/2019. Membro da Associação dos Advogados de São Paulo. Atua no contencioso judicial e administrativo e na consultoria tributária e é consultora CEOlab.