O arrematante de imóvel em leilão não responde pelo IPTU anterior à arrematação. Esse é o entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo.
O art. 130 caput e parágrafo único, do CTN, possuem as seguintes redações:
“Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, subrogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.
Parágrafo único. No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço. “
De acordo com a norma, os créditos relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade são abatidos do preço quando arrematados em hasta pública. Em vista disso, o comprador não é responsável pelo IPTU que recaia sobre o bem até a data da realização da hasta.
Os valores devidos de IPTU são garantidos pelo bem imóvel e, posteriormente, passam a ser garantidos pelo preço da arrematação. Vale dizer, o adquirente recebe o imóvel desonerado dos ônus tributários devidos até a data da realização da hasta.
Em outras palavras, se o preço obtido na arrematação em hasta pública não for bastante para cobrir o valor do IPTU devido, não fica o arrematante responsável pelo eventual saldo devedor. A arrematação tem o efeito de eliminar os débitos que recaem sobre o bem imóvel arrematado.
O valor cobrado pelo fisco deve ser abatido do pagamento, quando do leilão, por isso que, finda a arrematação, não se pode atribuir ao adquirente qualquer encargo ou responsabilidade tributária.
Além disso, os valores de IPTU que vencerem entre a data da arrematação e a expedição da carta de arrematação, não são de responsabilidade do arrematante, por falta de lei nesse sentido.
Nesse sentido vem decidindo o Tribunal de Justiça de São Paulo:
MANDADO DE SEGURANÇA – Responsabilidade Tributária – IPTU – exercícios de 2016 a 2020. Imóvel arrematado em Hasta Pública em 2016, com expedição de carta de arrematação somente em 2020 – Hipótese em que os débitos entre a arrematação e a expedição da carta de arrematação não se atribuem ao arrematante, por ausência de disposição legal expressa nesse sentido. Responsabilidade Tributária que se inicia a partir da data de expedição da carta de arrematação. Precedentes do STJ e deste Tribunal. Segurança mantida. Recurso voluntário e reexame necessário desprovidos. (TJSP; Apelação / Remessa Necessária 1013545-63.2020.8.26.0053; Relator (a): Burza Neto; Órgão Julgador: 18ª Câmara de Direito Público; Foro Central – Fazenda Pública/Acidentes – 6ª Vara de Fazenda Pública; Data do Julgamento: 19/07/2021; Data de Registro: 19/07/2021).
REMESSA NECESSÁRIA E APELAÇÃO – ORDINÁRIA – IPTU, exercícios de 1996 a 2012 – Município de Osasco – O arrematante não é responsável pelos débitos anteriores a data em que o imóvel foi arrematado em leilão, conforme previsão contida no art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional – Na hipótese de o preço ser insuficiente, a cobrança deve recair sobre o antigo proprietário – Existência de previsão genérica no edital de leilão acerca dos débitos – Precedentes desta E. Corte – Sentença mantida – Remessa necessária não conhecida e recurso voluntário não provido. (TJSP; Apelação / Remessa Necessária 1013019-44.2019.8.26.0405; Relator (a): Rodrigues de Aguiar; Órgão Julgador: 15ª Câmara de Direito Público; Foro de Osasco – 2ª Vara da Fazenda Pública; Data do Julgamento: 15/07/2021; Data de Registro: 15/07/2021)
A Autora é advogada, sócia da Nasrallah Advocacia, formada pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo e Pós Graduada em Direito Tributário pelo IBET – USP. Membro do Instituto Brasileiro de Direito Tributário – IBDT, Integrou a Comissão de Direito Aduaneiro da OAB/SP em 2018/2019. Membro da Associação dos Advogados de São Paulo. Atua no contencioso judicial e administrativo e na consultoria tributária e é consultora CEOlab.
