O comodato gratuito de imóvel para uso de sócio será tributado, o que pode impactar as holdings patrimonais.
Imagine a seguinte situação: você comprou um ótimo apartamento em nome da empresa da sua família (uma holding patrimonial) e decidiu deixar seu filho morar lá de graça. Ou, quem sabe, você é dono de uma empresa e cedeu uma sala comercial para um sócio usá-la sem cobrar nenhum tostão de aluguel.
Até pouco tempo atrás, no mundo do direito, o raciocínio era simples: se não há dinheiro mudando de mãos e ninguém está lucrando, não há imposto a ser pago. Afinal, como o governo poderia cobrar imposto sobre um dinheiro que nunca existiu?
Pois bem, esse cenário mudou drasticamente. O Fisco brasileiro encontrou uma forma de tributar o “não-evento” financeiro, transformando a gentileza da cessão gratuita em uma operação tributável.
A grande virada de chave está na mudança de postura da Receita Federal. O governo cansou de procurar fluxos de caixa e passou a adotar uma presunção de valor.
Funciona assim: se a sua empresa cedeu um imóvel de graça para um sócio ou diretor, o Fisco não quer saber se o contrato diz “comodato gratuito”. Para fins fiscais, o governo assume que aquela operação gerou uma riqueza indireta.
O embasamento para isso no âmbito federal está previsto expressamente no artigo 23 da Lei nº 4.357/1964, que estabelece a regra de arbitramento do valor do uso de imóveis, e foi consolidado no artigo 486 do Regulamento do Imposto de Renda (Decreto nº 9.580/2018). A lei fixa que o valor desse benefício é equivalente a 10% do valor venal do imóvel por ano (ou do valor de referência do IPTU/ITR).
Exemplo Prático: Se o imóvel da empresa vale R$ 1 milhão no papel e o sócio mora lá de graça, o Fisco vai presumir que houve uma “renda ou vantagem” de R$ 100 mil naquele ano. É sobre essa base de R$ 100 mil (o “aluguel fantasma”) que os impostos serão calculados.
Muitas pessoas que fazem essa operação costumam perguntar: “Como o governo vai descobrir que meu filho está morando lá se eu não declarei nada?”
A resposta é tecnológica e também tem lei. O governo implementou o CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro), que foi instituído pelo Decreto nº 10.518/2020 e normatizado pela Instrução Normativa RFB nº 2.016/2021. Ele funciona como um “Big Brother” dos imóveis. Esse sistema unifica os dados de cartórios, prefeituras, contas de energia elétrica, abastecimento de água e internet.
Se o imóvel está registrado no CNPJ da empresa, mas a conta de luz e o plano de internet estão no CPF do filho do sócio, o cruzamento de dados é imediato e automático. O Fisco pega a discrepância sem precisar enviar um fiscal até a porta do prédio.
Se a cobrança de Imposto de Renda sobre esse valor presumido já era um problema, a chegada do novo modelo tributário (o IVA Dual, composto por IBS e CBS) transformou o problema em um pesadelo societário.
A lógica do IVA (Imposto sobre Valor Agregado), introduzida pela Emenda Constitucional nº 132/2023 (conforme o novo artigo 156-A da Constituição Federal), é baseada em créditos. Quando uma empresa constrói, compra ou faz uma grande reforma em um imóvel, ela acumula créditos dos impostos que pagou nos materiais, na mão de obra e nos serviços de engenharia. A ideia é que ela use esses créditos para abater seus impostos futuros quando vender ou alugar esse imóvel comercialmente.
Porém, quando a empresa pega esse imóvel reformado e o entrega de graça para o usufruto privado de um sócio, o sistema entende que houve um “autoconsumo”. O nexo econômico da empresa foi quebrado. De acordo com as diretrizes do projeto de regulamentação da Reforma (como o PLP 68/2024), a cessão gratuita a partes relacionadas equivale a uma destinação privada.
O resultado? O Fisco agora tem duas opções:
- Exigir o estorno imediato de todos os créditos tributários gerados na compra ou na reforma do imóvel, por desvio de finalidade econômica.
- Tributar a saída da operação (a cessão de uso) aplicando a alíquota do IBS/CBS sobre aquela base presumida de 10% do valor venal.
Para acalmar os ânimos, é fundamental fazer uma distinção:
Entre Pessoas Físicas (Pais e Filhos): Se o pai tem o imóvel no seu próprio CPF e deixa o filho morar de graça, a relação continua amplamente protegida pelo Direito de Família e pelas isenções tradicionais do artigo 35, inciso VI, do Regulamento do Imposto de Renda, que exclui do rendimento bruto o valor do uso do imóvel quando cedido gratuitamente para habitação do cônjuge ou de parentes de primeiro grau. Não há o que temer.
Entre Empresa (Holding) e Sócios: Aqui mora o perigo. Se há uma pessoa jurídica no meio da equação, a presunção de onerosidade é quase absoluta. O Fisco enxerga a manobra sob as regras de Distribuição Disfarçada de Lucros (DDL), previstas no artigo 528 do Regulamento do Imposto de Renda e no artigo 60 do Decreto-Lei nº 1.598/1977, tratando o benefício como um rendimento indireto ou salário disfarçado para o administrador.
Assi, a antiga prática de redigir um “contrato de comodato” genérico de duas páginas para justificar o uso de bens da empresa por parentes perdeu a eficácia. Diante da automação fiscal do CIB e das regras rígidas de não-cumulatividade do IVA Dual, a gratuidade imobiliária corporativa virou um passivo fiscal silencioso.
Para os profissionais do direito, o momento exige uma auditoria preventiva em todas as holdings patrimoniais e imobiliárias de seus clientes. É preciso analisar o histórico de créditos de reformas, revisar quem de fato ocupa os ativos e, se necessário, precificar e formalizar contratos de locação reais a preço de mercado. No novo cenário tributário brasileiro, manter um imóvel comercial “de graça” pode se tornar o negócio mais caro da empresa.
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A Autora é advogada, sócia da Nasrallah Advocacia, formada pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo e Pós Graduada em Direito Tributário pelo IBET – USP. Membro do Instituto Brasileiro de Direito Tributário – IBDT, Integrou a Comissão de Direito Aduaneiro da OAB/SP em 2018/2019. Membro da Associação dos Advogados de São Paulo. Atua no contencioso judicial e administrativo e na consultoria tributária e é consultora CEOlab.