TJSP anula CDA de IPTU lançada contra o antigo proprietário do imóvel.
De se lembrar, que o Superior Tribunal de Justiça, consolidou através de repetitivo Tema 122 (REsp nº 1.110.551-SP e REsp nº 1.111.202-SP), de relatoria do Min. Mauro Campbell Marques, a seguinte tese:
“1-Tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU;
2-cabe à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo do IPTU.”
Como se vê, a jurisprudência do STJ está pacificada no sentido de que tanto o proprietário quanto o possuidor detêm legitimidade para figurar no polo passivo de execução fiscal em que se busca o pagamento de IPTU incidente sobre imóvel objeto de negócio jurídico, de caráter pessoal, realizado entre aquelas partes.
De ressaltar que a orientação se aplica inclusive às hipóteses em que a promessa de compra e venda foi registrada/averbada em cartório.
As Turmas que compõem a Seção de Direito Público do STJ vêm ratificando o entendimento de que a existência de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, com transferência imediata da posse, ainda que acompanhada de registro no cartório imobiliário, não afasta a responsabilidade tributária de pagamento do IPTU do alienante. Citam-se, a título exemplificativo: AgInt no REsp 1.653.513/SP, Rel. Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJe 18/12/2019; e AgInt no REsp 1.819.068/SP, Rel. Ministro Herman Benjamin, DJe 19/12/2019″ (STJ, REsp 1.849.545/SP, Rel. Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe de 06/10/2020).
Contudo, ao analisar recentemente um processo, no qual o proprietário alegava que não mais ser a proprietário desde 1999, quando alienou o imóvel para outrem, alegando, inclusive, que o imóvel foi objeto de parcelamento irregular do solo de autoria do adquirente, a 18ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, afastou a aplicação do tema 122, e decretou a ilegitimidade passiva da alienante, por não mais ser a proprietária desde 29/03/1999, cancelando a CDA relativa a IPTU que aparelhava a execução fiscal.
Segundo o Relator, no caso concreto, houve transferência da posse e após isso, o adquirente assumiu a gestão do imóvel sem qualquer relação jurídica com o anterior proprietário.
Além disso, de acordo com o Instrumento Particular, a posse do imóvel foi transferida em março de 2000 e o fato gerador do tributo ocorreu somente em 2022, ficando comprovado que no momento da ocorrência do fato gerador a agravante não detinha a posse do imóvel, não podendo ser responsabilizada pelo pagamento do IPTU, uma vez que se encontrava afastada dos poderes inerentes à propriedade.
Eis a ementa do julgado:
“Agravo de Instrumento – Execução Fiscal – IPTU do exercício de 2022 – Município de São Paulo – Decisão que rejeitou a exceção de pré-executividade fundada na ilegitimidade da executada em razão de anterior compromisso particular de venda e compra – Insurgência da excipiente – Acolhimento – Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda e Outras Avenças que demonstram a alienação do imóvel objeto da exação – Perda do domínio útil sobre o imóvel caracterizada e comprovada – Caso especifico em que as circunstâncias fáticas afastam a possibilidade de se imputar à executada a responsabilidade pelo pagamento do tributo – Ilegitimidade passiva demonstrada – Nulidade da CDA que não reúne os requisitos mínimos exigidos pelo artigo 202 do CTN e artigo 2º da LEF – Reconhecimento dos vícios de ilegitimidade passiva e de ausência de pressuposto de constituição válida do processo (artigo 6º, §1º e §2º, da LEF) – Decisão anulada – Execução fiscal extinta nos termos do artigo 485, IV e VI, do CPC – Recurso provido”. (TJSP; Agravo de Instrumento 2040787-66.2025.8.26.0000; Relator (a): Fernando Figueiredo Bartoletti; Órgão Julgador: 18ª Câmara de Direito Público; Foro das Execuções Fiscais Municipais – Vara das Execuções Fiscais Municipais; Data do Julgamento: 19/03/2025; Data de Registro: 19/03/2025).
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A Autora é advogada, sócia da Nasrallah Advocacia, formada pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo e Pós Graduada em Direito Tributário pelo IBET – USP. Membro do Instituto Brasileiro de Direito Tributário – IBDT, Integrou a Comissão de Direito Aduaneiro da OAB/SP em 2018/2019. Membro da Associação dos Advogados de São Paulo. Atua no contencioso judicial e administrativo e na consultoria tributária e é consultora CEOlab.
