A Lei 10.931/04 instituiu a possibilidade de as incorporadoras optarem pelo Regime de Patrimônio de Afetação, mantendo seus empreendimentos separados dos demais bens e direitos de seu patrimônio. A referida lei tem por escopo aumentar segurança das partes interessadas no negócio de incorporação imobiliária, em especial os adquirentes de imóveis, criando sistemas de proteção do negócio.
Nesse regime, o terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária, bem como os bens e direitos a eles vinculados, ficam apartados do patrimônio do incorporador. Nesta hipótese o incorporador se obriga a conservar escrituração contábil separada para cada incorporação submetida ao regime.
As operações da incorporação que adotarem o regime especial serão escrituradas nos livros da incorporadora ou em livros próprios. No último caso, a escrituração contábil das operações podem ser realizadas por período mensal na contabilidade da incorporadora, por meio de registro dos saldos apurados nas contas relativas à incorporação.
Vale dizer, o patrimônio de afetação (terreno, acessões, bens e direitos vinculados ao empreendimento) não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos, e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva. A formação do patrimônio de afetação pode ser feita por averbação de termo firmado pelo incorporador no registro de imóveis competente, e pode ocorrer a qualquer momento.
Outro efeito importante é que o terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária, sujeitas ao regime especial de tributação, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, não responderão por dívidas tributárias da incorporadora relativas ao IRPJ, à CSLL, à Cofins e ao PIS, exceto aquelas calculadas sobre as receitas auferidas no âmbito da respectiva incorporação (artigo 3º da Lei 10.931/2004). Apenas o patrimônio da incorporadora responderá pelas dívidas tributárias da incorporação afetada.
Pois bem, uma pessoa jurídica incorporadora optante pelo lucro presumido, consultou a Receita Federal esclarecendo que, em algumas hipóteses, recebe outros imóveis como parte do pagamento pelas unidades imobiliárias vendidas (dação em pagamento). Em vista disso pretendia saber se a receita com a posterior venda dos imóveis recebidos em dação deve ser tributada pelo RET ou pelo regime de lucro presumido.
A Solução de Consulta nº 411 – Cosit concluiu que “a incorporadora que optar pelo regime especial de tributação de que trata a Lei nº 10.931, de 2004, deve incluir nesse regime a receita auferida relativa a bem imóvel recebido em dação em pagamento na venda de unidades imobiliárias componentes da incorporação. O mesmo não se aplica à receita obtida com a posterior venda do bem imóvel recebido, que deve ser tributada de acordo com o regime de apuração do imposto sobre a renda a que a incorporadora estiver submetida”
Segundo a solução de consulta “a operação de venda da unidade que compõe a incorporação cuja receita está abrangida pelo RET se exaure na transação pela qual a incorporadora comercializa a unidade imobiliária, tendo como contrapartida o recebimento de parte do valor em dinheiro e parte na forma de um outro bem imóvel. A posterior venda desse imóvel trata-se de evento subsequente não relacionado àquela venda inicial, devendo, portanto, a receita advinda dessa segunda operação receber o tratamento tributário ordinário, que no caso da consulente significa a sua tributação segundo o regime do lucro presumido”.
Esclareceu também que “são duas operações de compra e venda distintas, sendo que apenas a primeira delas diz respeito à venda de unidade imobiliária componente de incorporação abarcada pelo RET. Tanto a parcela em dinheiro como aquela recebida em bem imóvel (dação em pagamento) representam receita bruta da sociedade imobiliária”.
Segue ementa da Solução de Consulta COSIT nº 411, de 05 de setembro de 2017
“ASSUNTO: NORMAS DE ADMINISTRAÇÃO TRIBUTÁRIA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO. DAÇÃO EM PAGAMENTO EM BENS IMÓVEIS. A incorporadora que optar pelo regime especial de tributação de que trata a Lei nº 10.931, de 2004, deve incluir nesse regime a receita auferida relativa a bem imóvel recebido em dação em pagamento na venda de unidades imobiliárias componentes da incorporação. O mesmo não se aplica à receita obtida com a posterior venda do bem imóvel recebido, que deve ser tributada de acordo com o regime de apuração do imposto sobre a renda a que a incorporadora estiver submetida. Dispositivos Legais: Lei nº 10.931, de 2004, art. 1º e art. 4º, caput e § 1º. ASSUNTO: PROCESSO ADMINISTRATIVO FISCAL INEFICÁCIA. Não produz efeitos a consulta quando versar sobre matéria estranha à legislação tributária e aduaneira. Dispositivos Legais: Instrução Normativa RFB nº 1.396, de 2013, art. 18, XIII”.
A Autora é advogada, sócia da Nasrallah Advocacia, formada pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo e Pós Graduada em Direito Tributário pelo IBET – USP. Membro do Instituto Brasileiro de Direito Tributário – IBDT, Integrou a Comissão de Direito Aduaneiro da OAB/SP em 2018/2019. Membro da Associação dos Advogados de São Paulo. Atua no contencioso judicial e administrativo e na consultoria tributária e é consultora CEOlab.
