CARF – Empresa imobiliária deve apurar ganho de capital sobre a venda de imóvel do ativo permanente

Estoques são ativos mantidos para venda no curso normal dos negócios, por sua vez, o ativo permanente, conforme disposto no art. 15, §1º, inciso III, alínea “c”, da Lei nº 9.429/95 é aquele mantido para uso na produção ou fornecimento de mercadorias ou serviços, para aluguel a outros, ou para fins administrativos.

Normalmente as empresas que têm atividade imobiliária de compra e venda de imóveis, mantém seus imóveis em estoque,  pois esse é seu produto, mas podem manter no ativo permanente se não tem a intenção de comercializá-lo.

Isso não tem apenas um aspecto contábil, mas interfere no montante tributável. Para as empresas que adotam o lucro presumido, se o imóvel está no estoque e é alugado, no caso de receita de aluguéis, a base de cálculo  presumida para fins de CSLL e IRPJ é de 32% sobre a receita bruta nos termos no art. 15, §1º, inciso III, alínea “c”, da Lei nº 9.429/95. Contudo, se o imóvel estiver registrado contabilmente no ativo, a base de cálculo presumida das receitas imobiliárias é de 8%.

Quando da venda do imóvel, a tributação também é diferente. Se o imóvel está contabilizado no estoque, a alienação é tributada da seguinte forma: (i) Imposto de Renda à alíquota de 15% e o Adicional de IR  à alíquota 10%, incidente sobre a base de cálculo presumida correspondente a 8% da receita bruta, ou seja, sobre o valor da venda; (ii) CSLL à alíquota de 9% sobre a base de cálculo presumida à alíquota de 12%; (iii) PIS e COFINS com as alíquotas de 0,65% e 3%, respectivamente; (iv) Total de 6,73% sobre a receita bruta.

Por outro lado, quando o imóvel está contabilizado no ativo e é vendido, a tributação será a seguinte:  Imposto de Renda à alíquota 15% + 10% incidente sobre o ganho de capital; e CSLL à alíquota de 9% sobre o ganho de capital, sem a incidência da contribuição ao PIS e da COFINS.

Dependendo de cada caso, pode ser mais vantajosa uma ou outra forma  de alienação.

Pois bem, o CARF já analisou algumas operações que levam em conta essas disposições legais. Em um julgado, uma empresa que tinha atividade imobiliária alienou imóveis inicialmente registrados no ativo permanente, como se tratasse de “estoque” de imóveis.

Durante os anos que os imóveis foram de sua propriedade  e estavam contabilizados no ativo permanente, o contribuinte os alugava. No último ano, a empresa transferiu o bem para o estoque e o alienou, oferecendo à tributação o valor da receita bruta mensal, multiplicado pelos percentuais de presunção e alíquotas previstas na legislação de regência, aplicável à receita própria de atividade imobiliária.

O fisco autuou a empresa alegando que transferência contábil do bem das contas de ativo para a conta de estoque não passaria de mero artifício para se fugir da tributação segundo as regras inerentes ao ganho de capital.

Ao apreciar a questão CARF decidiu que os imóveis estavam classificados como ativo imobilizado e, portanto, a sua venda, jamais, poderia ocorrer como se se tratasse de venda de estoque. Além disso, o registro em conta de circulante se deu de forma equivocada, para não dizer, desconectada da realidade efetiva. Assim, estaria correta a conclusão da fiscalização pois trata-­se de operação de efetiva venda de ativo imobilizado sujeita à tributação pelo IRPJ conforme regras aplicáveis ao ganho de capital.

Segue ementa do julgado

“IRPJ. LUCRO PRESUMIDO. VENDA DE BENS DO ATIVO PERMANENTE. GANHO DE CAPITAL. ATIVIDADE IMOBILIÁRIA. RECLASSIFICAÇÃO CONTÁBIL. ATIVO CIRCULANTE. EFEITOS TRIBUTÁRIOS
A receita obtida com da venda de bens do ativo permanente sujeita-se à apuração de ganho de capital. No regime do lucro presumido, o ganho de capital deve ser somado à base de cálculo, obtida pela aplicação de percentual pertinente à atividade econômica sobre a receita bruta auferida no trimestre. Para efeitos tributários, a receita proveniente da venda de imóveis, que não foram construídos ou adquiridos com tal finalidade, mas, diversamente, para serem usados como meio de obtenção de renda ou para o desempenho de atividade econômica prevista no objeto social da empresa, sujeita-se à apuração de ganho de capital, independentemente, de a atividade imobiliária também integrar aquele objeto e da reclassificação contábil, efetivada, no ano-calendário precedente ao da venda, pela transferência dos bens do ativo permanente para o ativo circulante, como se mercadorias fossem.” (Número do Processo 10380.721152/2014-80, Data da Sessão 27/07/2017, Acórdão 1302-002.327)

Em outro julgado mais  recente, o contribuinte optante do lucro presumido tinha imóveis registrados no seu ativo permanente e sequer exercia a atividade imobiliária. Alterou seu contrato social, após a alienação para constar a atividade imobiliária.

Vendeu o imóvel oferecendo à tributação o valor da receita bruta mensal, multiplicado pelos percentuais de presunção e alíquotas previstas na legislação de regência, aplicável à receita própria de atividade imobiliária.

Ao julgar o processo, o CARF manteve o lançamento e determinou a apuração do ganho de capital.

Segue ementa do julgado:

“IRPJ. LUCRO PRESUMIDO. VENDA DE BENS IMÓVEIS POR EMPRESA QUE NÃO TEM COMO OBJETO A ATIVIDADE IMOBILIÁRIA. GANHO DE CAPITAL.
Para efeitos tributários, a receita proveniente da venda de imóveis, que não foram construídos ou adquiridos com tal finalidade, sujeita-se à apuração de ganho de capital, independentemente, de a atividade imobiliária também integrar aquele objeto.
ART. 138 DO CTN – INAPLICABILIDADE – O art. 138 do CTN se presta ao afastamento de penalidades decorrentes de vícios na escrituração contábil e fiscal porventura retificada antes do início da ação fiscal, sendo inplicável, apenas, para se permitir a mudança do objeto social da empresa, com intento claro e apenas de furtar-se à apuração do ganho de capital”. (Número do Processo 12448.728070/2011-17,  Data da Sessão 17/08/2018,  Acórdão 1302-003.074)