Desde 16/06/2005, é isento o ganho auferido por pessoa física residente no Brasil na venda de imóveis residenciais, desde que o vendedor, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplique o valor obtido com a venda na compra de imóveis residenciais localizados no País.
Ocorre que, a Receita Federal do Brasil impõe condição para que se aperfeiçoe a isenção, qual seja, que o vendedor aplique o produto da venda do imóvel residencial, total ou parcialmente, no prazo de 180 dias, na aquisição de outro imóvel residencial localizado no país, e, portanto, que a venda do imóvel seja anterior à compra do outro, caso contrário não haveria isenção.
Isso fica claro ao ler a ementa da Solução de Consulta DISIT/SRRF01 nº 16, de 30 de junho de 2008:
“EMENTA: ALIENAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. GANHO DE CAPITAL. ISENÇÃO. A isenção do imposto de renda sobre o ganho de capital auferido por pessoa física que alienar imóvel residencial e, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do contrato, aplicar o produto da alienação na aquisição de imóvel residencial não se aplica quando a venda do imóvel que motivou a compra do outro foi efetivada em data posterior à nova aquisição.”
Contudo, essa não é a melhor interpretação da lei, que estabelece:
“Art. 39. Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.”
Vale dizer, na lei não existe qualquer imposição para que a venda do imóvel seja anterior a compra, mas apenas que o vendedor utilize o montante auferido com venda, no prazo de 180 dias, na compra de outro imóvel.
Assim, quem está enquadrado nessa situação pode ajuizar ação para que seja reconhecida a isenção, ou mesmo, para obter de volta o valor pago indevidamente, respeitada a prescrição de cinco anos.
A possibilidade de provimento junto ao Judiciário é muito boa, pois existem diversas decisões nesse sentido, conforme jurisprudência do Tribunal Regional Federal da Terceira Região:
“TRIBUTÁRIO. IMPOSTO DE RENDA. GANHO DE CAPITAL NA ALIENAÇÃO DE BEM IMÓVEL RESIDENCIAL. ARTIGO 2º, § 11º, INCISO I, DA IN/SRF Nº 599/2005 E ART. 39 DA LEI Nº11.196/2005. RECURSO PROVIDO. 1. A Lei nº 11.196/05, ao dispor sobre a isenção do IRPF sobre o ganho na alienação de imóvel residencial, apenas exigiu, no prazo de 180 dias da venda, a aplicação do “produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País’. 2. A norma de isenção da Lei nº 11.196/2005 não exige que o produto da venda de imóvel só seja aplicado/utilizado na aquisição de imóvel posteriormente à venda. A IN/SRF 599/2005, como bem asseverou o apelante, deu interpretação restritiva não prevista na legislação. 3. Precedente do STJ, no qual foi decidido que: “É ilegal a restrição estabelecida no art. 2º, §11, I, da Instrução Normativa-SRF n. 599/2005.” (RESP 1.469.478, Rel. Min. HERMAN BENJAMIN, DJE 19/12/2016). 4. Apelação provida”. (Ap 00020946120164036103, JUIZA CONVOCADA DENISE AVELAR, TRF3 – TERCEIRA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:23/10/2017)
“DIREITO TRIBUTÁRIO. IMPOSTO DE RENDA. GANHO DE CAPITAL NA ALIENAÇÃO DE BEM IMÓVEL RESIDENCIAL. ARTIGO 2º, § 11º, INCISO I, DA IN/SRF 599/2005 E ARTIGO 39 DA LEI 11.196/2005. 1. A Lei 11.196/05, ao tratar sobre a isenção do IRPF sobre o ganho na alienação de imóvel residencial, apenas exigiu, no prazo de 180 dias da venda, a aplicação do “produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País’. A norma de isenção da Lei 11.196/2005 não prescreve que o produto da venda de imóvel somente seja aplicado/utilizado na aquisição de imóvel posteriormente ao ato da venda, de modo que a IN/SRF 599/2005, deu interpretação restritiva não prevista na legislação. 3. Precedente do Superior Tribunal de Justiça: “É ilegal a restrição estabelecida no art. 2º, §11, I, da Instrução Normativa-SRF n. 599/2005” (RESP 1.469.478, Rel. Min. HERMAN BENJAMIN, DJE 19/12/2016). 4. Apelação e remessa oficial desprovidas”. (TRF 3ª Região, TERCEIRA TURMA, ApReeNec – APELAÇÃO/REMESSA NECESSÁRIA – 369474 – 0009037-46.2016.4.03.6119, Rel. JUIZA CONVOCADA DENISE AVELAR, julgado em 24/01/2018, e-DJF3 Judicial 1 DATA:31/01/2018 )
A Autora é advogada, sócia da Nasrallah Advocacia, formada pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo e Pós Graduada em Direito Tributário pelo IBET – USP. Membro do Instituto Brasileiro de Direito Tributário – IBDT, Integrou a Comissão de Direito Aduaneiro da OAB/SP em 2018/2019. Membro da Associação dos Advogados de São Paulo. Atua no contencioso judicial e administrativo e na consultoria tributária e é consultora CEOlab.