Tributação do ganho de capital na alienação de imóvel por pessoa física – IRPF

Resumo: O post trata da tributação do ganho de capital nas principais operações de alienação de bens imóveis. Não abrange, por exemplo, as operações de transferência por doação, por herança, ou relacionadas a residentes e domiciliados no exterior. É aconselhável sempre consultar um advogado quando realizar uma operação.

Estão sujeitas à apuração de ganho de capital, dentre outras, as operações que importem alienação de imóvel por meio de compra e venda, permuta e promessa de compra e venda.

Ganho de capital é a diferença (positiva) entre o valor de alienação do imóvel e o seu custo de aquisição, sobre a diferença verificada incide o imposto de renda à alíquota de 15%.

Ressalto que foi publicada em março de 2016 a Lei nº 13.259 que aumenta progressivamente o Imposto de Renda incidente sobre ganhos de capital. As faixas de cobrança do imposto de renda em decorrência da alienação de bens e direitos passam a ser:

I – 15% (quinze por cento) sobre a parcela dos ganhos que não ultrapassar R$5.000.000,00 (cinco milhões de reais);

II – 17,5% (dezessete inteiros e cinco décimos por cento) sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais) e não ultrapassar R$10.000.000,00 (dez milhões de reais);

III – 20% (vinte por cento) sobre a parcela dos ganhos que exceder R$10.000.000,00 (dez milhões de reais) e não ultrapassar R$30.000.000,00 (trinta milhões de reais); e

IV – 22,5% (vinte e dois inteiros e cinco décimos por cento) sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$30.000.000,00 (trinta milhões de reais).

Na lei consta que as regras começam a partir de 01 de janeiro de 2016, mas a Receita Federal esclareceu que somente aplicará o aumento do Imposto de Renda (IR) sobre ganho de capital a partir de 1º de janeiro de 2017. De qualquer forma, se a Receita não aplicar as novas alíquotas a partir de 2017 o aumento será inconstitucional, conforme explico mais detalhadamente no post “Aumento do IR sobre o ganho de capital e sua aplicação somente a partir de 2017“.

Pois bem, conforme mencionado, ganho de capital é a diferença (positiva) entre o valor de alienação do imóvel e o seu custo de aquisição, sobre a diferença verificada incide o imposto de renda.

Na hipótese de alienação em partes do mesmo bem ou direito, a partir da segunda operação, o ganho de capital deve ser somado aos ganhos auferidos nas operações anteriores para fins da apuração do imposto, deduzindo-se o montante do imposto pago nas operações anteriores.

Considera-se integrante do mesmo bem ou direito o conjunto de ações ou quotas de uma mesma pessoa jurídica.

Para apurar o valor do ganho de capital e consequentemente, o valor do imposto de renda a pagar, é necessário conhecer os conceitos de “valor de alienação do imóvel” e “custo de aquisição”.

Valor de alienação:

Valor de alienação é o preço efetivo da operação de venda. Se a venda não for mensurada em dinheiro, o preço o valor de alienação será considerado o valor de mercado do imóvel.

Naquelas hipóteses em que o imóvel estiver relacionado a financiamento ou a consórcio, em que o saldo devedor é transferido para o comprador, o valor de alienação é correspondente ao valor efetivamente recebido, desconsiderando o montante da dívida transferida.

Quando há condomínio, ou seja, mais de um proprietário de um mesmo imóvel,  o valor de alienação será a parte do preço que corresponder a cada condômino ou co-proprietário.

Quando o imóvel for alienado por meio de permuta com recebimento de torna (diferença em dinheiro), o valor de alienação corresponde somente ao valor da torna.

De se destacar que quando a comissão do corretor é de responsabilidade do vendedor, será deduzida do valor da alienação. Na venda a prazo, a dedução da comissão recairá sobre o valor da parcela do preço recebida no mês do seu pagamento.

Eventual pagamento de juros não integra o valor da alienação.

Custo de aquisição

O custo de aquisição, como regra geral, deve ser o valor constante na Declaração de imposto de renda na declaração de Bens e Direitos, observando-se o seguinte:

Imóvel adquirido a partir de 01.01.1996: Se o imóvel foi adquirido a partir de 01.01.1996 o custo de aquisição é o valor que consta na declaração de imposto de renda e deve corresponder ao valor que o imóvel foi adquirido em reais sem atualização monetária.

Imóvel adquirido até 31.12.1995: Se o imóvel foi adquirido até 31/12/95, pode ter seu valor atualizado monetariamente até a referida data (31.12.1995), com base na Ufir.

Imóvel adquirido até 1991: Se o imóvel foi adquirido até 1991 e se o valor de mercado declarado em 31/12/1991 for inferior ao custo corrigido, o contribuinte pode atualizar o custo de aquisição, utilizando a Tabela de Atualização do Custo de Bens e Direitos da Instrução Normativa SRF nº 84, de 11 de outubro de 2001.

Imóvel adquirido pelo SFH ou Consórcio: No que se refere aos imóveis comprados por meio do Sistema Financeiro de Habitação ou de por meio consórcio, o custo de aquisição será o valor que consta no contrato de compra pago à vista, ou o valor relativo à soma das prestações pagas, no caso de bens adquiridos em prestações ou financiados.

Imóvel desmembrado: Quando o imóvel for desmembrado do todo, o custo de aquisição deve ser apurado na proporção que a área vendida representa em comparação à área total do imóvel.

Imóvel adquirido por permuta: Quando o imóvel foi adquirido por permuta com outro imóvel o custo de aquisição é o valor do bem entregue em permuta ajustado, quando for o caso: (a) pelo acréscimo da torna paga; ou (b) pela diminuição do valor correspondente à diferença entre a torna recebida e o ganho de capital relativo a essa torna.

Imóvel adquirido em partes: Na hipótese de imóveis adquiridos em partes, o custo da aquisição corresponde à soma dos valores relativos a cada parte adquirida.

Podem integrar o custo de aquisição do imóvel, além do preço pago na compra, os seguintes valores, desde que comprovados com documentação hábil e idônea e discriminados na declaração de bens e direitos: (i) os gastos com construção, ampliação e reforma, desde que os projetos tenham sido aprovados pelos órgãos municipais competentes, bem como os gastos com pequenas obras, tais como pintura e reparos em azulejos, encanamentos, pisos, paredes; (ii) os dispêndios com demolição de prédio construído no terreno, desde que seja condição para se efetivar a alienação; (iii) as despesas de corretagem pagas na aquisição (somente se o adquirente tenha efetivamente suportado o ônus, o que normalmente não acontece na prática do mercado);  (iv) os dispêndios com realização de obras públicas, tais como colocação de meio fio e sarjetas, pavimentação de vias, instalação de redes de esgoto e de eletricidade que tenham beneficiado o imóvel; (v) o valor do imposto de transmissão pago na aquisição; (vi) o valor da contribuição de melhoria.

Existem reduções, isenções e hipóteses de não incidência no que concerne ao ganho de capital que devem ser consideradas.

Redução do ganho de capital:

Redução: imóvel adquirido até 31.12.1988

Quando o imóvel que será alienado foi adquirido até 31.12.1988 é aplicado um percentual de redução sobre o ganho de capital, em função do ano de sua aquisição ou incorporação, de acordo com a tabela a seguir:

Redução: imóvel adquirido nas demais datas

Nos imóveis adquiridos em outras datas também são também aplicados fatores de redução.

Recomendamos baixar o programa para apuração eletrônica de ganhos de capital da Receita Federal (Programa de Apuração dos Ganhos de Capital) e fazer uma simulação, visto que o cálculo é mais complexo (o programa faz o cálculo). As reduções podem ser significativas dependendo do período que o imóvel ficou na posse do vendedor.

Segue link do programa:

http://www.receita.fazenda.gov.br/PessoaFisica/GanhoCapital/2015/Gcapital/ProgramaGCMultiplataforma2015.htm

Comentários a algumas alienações especiais:

Permuta de imóveis com recebimento de torna em dinheiro

Permuta compreende toda operação realizada com a finalidade de trocar uma ou mais unidades imobiliárias, prontas ou a construir, por outra(s) unidade(s) imobiliária(s), ainda que ocorra, por parte de um dos proprietários, o pagamento de torna (parcela complementar, em dinheiro). Além disso, é imprescindível que na escritura conste que a operação é de permuta.

O termo “unidade imobiliária ou unidades imobiliárias prontas ou a construir”, compreende: a) o terreno adquirido para venda, com ou sem construção; b) cada lote oriundo de desmembramento de terreno; c) cada terreno decorrente de loteamento; d) cada unidade distinta resultante de incorporação imobiliária; e) o prédio construído para venda como unidade isolada ou autônoma; f) cada casa ou apartamento construído ou a construir.

Não se considera permuta a operação que envolva qualquer outro bem ou direito, que não seja bem imóvel.

No caso de permuta de bens imóveis com recebimento de torna em dinheiro, apura-se o ganho de capital, apenas em relação à torna, da seguinte forma: (i) adiciona-se o valor da torna recebida ao custo do imóvel dado em permuta, considerando-se como custo o valor constante da DIRPF. (ii) Depois divide-se o valor da torna pelo valor apurado conforme item (i)  e multiplica-se o resultado por 100; (iii) aplica-se o percentual encontrado na operação (ii) sobre o valor da torna recebida, obtendo-se o valor do ganho de capital.

Alienação de imóvel em inventário

No caso de venda de imóvel realizada durante o inventário, deve ser apurado e tributado o ganho de capital em nome do espólio, devendo o imposto ser pago pelo inventariante.

Alienação de imóvel a prazo

Na hipótese de venda de imóvel a prazo, o ganho de capital será apurado como se a alienação fosse à vista e tributado na proporção das parcelas recebidas em cada mês. O imposto devido é apurado aplicando- se: (i) o percentual resultante da relação entre o ganho de capital total e o valor total de alienação sobre o valor da parcela recebida;(ii) a alíquota do imposto sobre o valor apurado na forma mencionada no item (i).

Do pagamento

O imposto de renda deve ser pago: (i) pelo alienante; (ii) pelo procurador do alienante, se este for residente ou domiciliado no exterior e deverá ser feito até o último dia útil do mês subsequente àquele em que os ganhos houverem sido percebidos, (iii) pelo inventariante na alienação de imóvel em inventário.

A tributação de ganhos de capital na alienação de imóvel é definitiva, ou seja, os ganhos de capital não integrarão a base de cálculo do imposto devido na DIRPF  e o imposto pago não poderá ser compensado com o devido na declaração.

Isenção

Existem hipóteses em que o ganho de capital é isento de imposto de renda, a seguir enumeradas:

I – Venda de imóvel de pequeno valor, cujo preço, no mês da alienação, seja igual ou inferior a R$ 35.000,00.

II – alienação do único imóvel (casa ou apartamento, residencial, terreno, terra nua, imóvel comercial, na zona urbana ou rural) que o vendedor possua (individualmente, em condomínio, ou em comunhão), se valor de venda não for superior a R$440.000,00, e se o vendedor não tiver alienado outro bem  nos últimos 5 anos, a qualquer título.

No caso em que existe co-propriedade ou condomínio, o montante de R$440.000,00 é considerado em relação  à parte de cada condômino ou co-proprietário.

O limite de R$440.000,00, mencionado, é considerado em relação ao imóvel possuído em comunhão, no caso de sociedade conjugal.

Para aqueles casais casados sob o regime de separação de bens, os bens adquiridos em condomínio devem ser declarados considerando a parte de cada um individualmente. Neste caso, considera-se valor de venda, a parte do preço destinada a cada cônjuge, devendo cada cônjuge apurar o valor que lhe cabe para fins de tributação do ganho de capital.

III – alienação de um ou mais imóveis residenciais, se o vendedor utilizar o produto auferido na venda para adquirir outro imóvel ou imóveis residenciais no Brasil, no prazo de 180 dias contados da celebração do contrato.

Vale dizer a venda deve ser de imóvel residencial para compra de outro que tenha também tenha a finalidade residencial, ou seja, não se aplica para compra de terrenos, vaga de garagem, boxe de estacionamento, imóvel comercial, etc.

Esta isenção também não abrange a alienação de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo  ou a prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante

Além disso, essa isenção somente se aplica uma vez a cada 5 anos, contados  da data da celebração do contrato de alienação com a referida isenção ou, no caso de venda de mais de um imóvel residencial, à primeira alienação com o referido benefício.

Devem também ser atendidas as seguintes regras:

a) na hipótese de alienação mais de um imóvel residencial, o prazo de 180 dias é considerado a partir da data da celebração do contrato relativo à primeira venda;

b) a utilização parcial do montante auferido na alienação implicará tributação do ganho proporcionalmente ao valor não utilizado;

c) no caso de compra de mais de um imóvel, a isenção será aplicada ao ganho de capital correspondente à parcela utilizada exclusivamente na compra de imóvel com fins residenciais;

d) no que se refere às operações realizadas a prestação, aplica-se a isenção:

– nas vendas a prestação e nas aquisições à vista, à soma dos valores recebidos dentro do prazo de 180 dias, contados da data da celebração do primeiro contrato de venda até a(s) data(s) da(s) aquisição(ões) do(s) imóvel(is) residencial(is);

– nas vendas à vista e nas aquisições a prestação, aos valores recebidos à vista e utilizados nos pagamentos dentro do prazo de 180 dias, contados da data da celebração do primeiro contrato de venda;

– nas vendas e aquisições a prestação, à soma dos valores recebidos e utilizados para o pagamento das prestações, ambos dentro do prazo de 180 dias, contados da data da celebração do primeiro contrato de venda;

Não Incidência

Existem hipóteses em que o imposto de renda não incide sobre os ganhos de capital, tais como:

(i) Desapropriação de imóvel rural para fins de reforma agrária e desapropriação para fins de interesse público.

Observação, a Receita Federal entendia que os valores recebidos em decorrência de desapropriação para fins de interesse público eram tributados. Posteriormente o STJ , ao julgar o Recurso Especial nº 1.116.460/S P, no âmbito da sistemática do art. 543C do Código de Processo Civil (CPC), entendeu que a indenização decorrente de desapropriação não encerra ganho de capital. Em vista disso, desde 22.04.2014, a RFB deixou de exigir o pagamento do imposto sobre as indenizações decorrentes de desapropriação para fins de interesse público.

(ii) Permuta de unidades imobiliárias por unidades imobiliárias objeto de escritura pública sem recebimento de torna (parcela complementar em dinheiro), lembrando-se que essa não incidência atinge as permutas feitas por meio contrato particular, desde que a escritura pública correspondente, quando lavrada, seja de permuta.