Um dos pontos de maior controvérsia na gestão de imóveis próprios por pessoas jurídicas, em especial, na locação, é a natureza tributária dos valores recebidos dos locatários a título de reparos e manutenção do imóvel locado.
Frequentemente, ao final de um contrato de locação, o locatário, ao não devolver o imóvel no estado original, paga uma quantia pecuniária para que a locadora realize os consertos necessários.
Recentemente, a Receita Federal do Brasil (RFB), por meio da Solução de Consulta nº 61 – COSIT, de 16 de abril de 2026, oficializou o entendimento de que os valores recebidos por empresas locadoras de imóveis próprios optantes do regime do Lucro Presumido e Regime Cumulativo, a título de reparação de danos (reforma e manutenção) no encerramento de contratos de locação integram a receita bruta da locadora.
O caso analisado envolveu uma empresa optante do lucro presumido que tem como atividade principal a locação de imóveis próprios. A consulente argumentava que os valores recebidos a título de reparos e manutenção do imóvel locados teriam natureza de indenização patrimonial (recomposição de perda) e não de acréscimo patrimonial ou faturamento, o que os tornaria não tributáveis pelo IRPJ, CSLL, PIS e Cofins.
Contrariando a tese de natureza puramente indenizatória, a RFB determinou que esses valores devem ser considerados receita bruta da locadora.
Os principais fundamentos utilizados para embasar o entendimento da Receita Federal são os seguintes:
(i) Segundo a RFB, esses valores decorrem diretamente do exercício da atividade de locação de imóveis próprios, enquadrando-se no conceito de receita bruta previsto no art. 12, inciso IV, do Decreto-Lei nº 1.598/1977, e
(ii) Por serem receitas derivadas do objeto social da empresa (locação), não há impedimento para sua subsunção ao conceito de receita tributável.
Destaca que, para empresas no Lucro Presumido, no que concerne ao IRPJ e CSLL, os custos e despesas da atividade já são presumidos por lei.
Assim, o desgaste do imóvel é visto como uma consequência natural da atividade de locação, já contemplada na margem de presunção do lucro. Além disso, como o regime não permite a dedutibilidade específica de despesas de manutenção, o valor recebido para este fim entra integralmente na base de cálculo da receita bruta, sobre a qual incidirá o percentual de presunção para apuração do imposto e da contribuição.
Quanto ao PIS e à Cofins, a Solução de Consulta destaca, que no regime cumulativo, a base de cálculo é o faturamento, que compreende a receita bruta e, uma vez que o recebimento para reparos decorre da atividade empresarial da empresa de locação, ele integra a base de cálculo dessas contribuições.
A decisão reforça que esses ingressos não são “atípicos ou extraordinários”, mas sim parte da dinâmica operacional da locação.
A RFB utilizou como reforço do seu entendimento a lógica da Solução de Consulta Cosit nº 115/2018 (originalmente para Lucro Real). O raciocínio é que, se os gastos com reparos decorrentes do contrato de locação reduzem o patrimônio (como despesa ou custo), o valor recebido para cobri-los deve, necessariamente, ser reconhecido como receita para que haja a devida contraposição.
Se a empresa recebe o valor e não realiza o reparo, há um nítido crescimento de caixa; se gasta menos do que recebeu, há sobra de caixa; e se gasta mais, há perda. Em qualquer cenário, o valor recebido inicialmente possui natureza de receita.
Contudo, no nosso entendimento os argumentos da Solução de Consulta são contestáveis.
E isso porque, quanto ao IRPJ e CSLL, o fato gerador é o acréscimo patrimonial (geração de riqueza nova). Dessa forma, os valores pagos pelo locatário para custear reparos no imóvel (quando este não é devolvido no estado original) constituem uma indenização patrimonial, servindo apenas para a recomposição de uma perda e não para gerar lucro.
Quanto ao PIS e à Cofins, essas contribuições devem incidir apenas sobre o faturamento, entendido como a receita auferida no exercício das atividades empresariais. Pois bem, o valor da indenização tem origem em um dano patrimonial sofrido e não no exercício da atividade de locação em si.
De fato, os valores recebidos para reparos em imóveis objeto de contrato de locação, são recursos atípicos e extraordinários, não integrando a base de cálculo das contribuições sociais no regime cumulativo, pois não correspondem a uma efetiva receita operacional.
Cumpre lembrar, que o art. 23, III, da Lei nº 8.245/1991 obriga o locatário a restituir o imóvel no estado em que o recebeu e o art. 43 do CTN define a disponibilidade econômica ou jurídica como base para o Imposto de Renda.
Dessa forma, os valores recebidos destinam-se exclusivamente a restituir o imóvel ao seu estado original, e sobre eles não deve haver incidência de IRPJ, CSLL, PIS e Cofins.
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A Autora é advogada, sócia da Nasrallah Advocacia, formada pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo e Pós Graduada em Direito Tributário pelo IBET – USP. Membro do Instituto Brasileiro de Direito Tributário – IBDT, Integrou a Comissão de Direito Aduaneiro da OAB/SP em 2018/2019. Membro da Associação dos Advogados de São Paulo. Atua no contencioso judicial e administrativo e na consultoria tributária e é consultora CEOlab.