STJ – Isenção de ganho de capital sobre venda de imóvel vale para quitação de imóvel já possuído

Existem hipóteses em que o ganho de capital é isento de imposto de renda, dentre elas, a  alienação de um ou mais imóveis residenciais, se o vendedor utilizar o produto auferido na venda para adquirir outro imóvel ou imóveis residenciais no Brasil, no prazo de 180 dias contados da celebração do contrato. E isto é assim, por força do artigo 39 da Lei º 11.196, de 21 de novembro de 2005.

Ocorre que a Instrução Normativa Secretário da Receita Federal – SRF nº 599 de 28.12.2005, a pretexto de regulamentar a matéria, estabeleceu no seu art. 2º, § 11, inciso I, que a isenção não se aplica à hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante. No entanto, referida previsão não consta na lei.

Em vista disso, a questão foi levada ao Judiciário e, ao analisar o tema, a Primeira Turma do STJ, em acórdão publicado dia 22.03.2018, decidiu que o art. 2º, § 11, inciso I, da instrução normativa mencionada, é ilegal e admitiu a isenção na hipótese de utilização dos valores para quitação de imóvel já possuído pelo alienante, antes da venda.

De acordo com a Relatora, a Ministra Regina Helena Costa a lei autoriza a isenção se preenchidos seguintes requisitos: i) tratar-se de pessoa física residente no País; ii) alienação de imóveis residenciais situados em território nacional; e iii) aplicação produto da venda no prazo de 180 dias na aquisição de outro imóvel residencial no País. Desse modo, o art. 2º, § 11, inciso I, da Instrução Normativa SRF n. 599/05, ao restringir a fruição do incentivo fiscal com exigência de requisito não previsto em lei, afronta o art. 39, § 2º, da Lei n. 11.196/05, padecendo, portanto, de ilegalidade (REsp 1668268/SP, Rel. Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, julgado em 13/03/2018, DJe 22/03/2018)

A Segunda Turma do STJ já tem decisão no mesmo sentido. No REsp 1469478/SC, nos termos do voto do Ministro Mauro Campbell Marques, relator para acórdão, “a grande maioria das aquisições imobiliárias das pessoas físicas é feita mediante contratos de financiamento de longo prazo (até trinta anos). Isto porque a regra é que a pessoa física não tenha liquidez para adquirir um imóvel residencial à vista. Outro ponto de relevo é que a pessoa física geralmente adquire o “segundo imóvel” ainda “na planta” (em construção), o que dificulta a alienação anterior do “primeiro imóvel”, já que é necessário ter onde morar. A regra então é que a aquisição do “segundo imóvel” se dê antes da alienação do `primeiro imóvel´”

Segundo o ministro, o objetivo da lei, de acordo com a exposição de motivos, será atingido com mais propriedade, se se autorizar que os valores auferidos com a alienação de imóvel residencial anterior seja utilizado em 180 (cento e oitenta dias), na compra de outro imóvel residencial, “compreendendo dentro deste conceito de aquisição também a quitação do débito remanescente do imóvel já adquirido ou de parcelas do financiamento em curso firmado anteriormente”.

Além disso, o comando do art. 39, da Lei n. 11.196/2005 determina tão somente a utilização “produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País”. Ainda de acordo com o ministro, “não há qualquer discrímen que estabeleça literalmente o momento da aquisição onde será aplicado o capital da venda. Não há qualquer registro na lei de que as aquisições de que fala sejam somente aquelas cujos contratos ocorreram depois da venda do primeiro imóvel residencial”. Em vista disso, o art. 2º, §11, I, da Instrução Normativa-SRF n. 599/2005, é ilegal.

Agora, o STJ tem entendimento unificado sobre o tema.