Ganho de Capital – o ITBI e os gastos com escritura integram o valor do imóvel para fins de isenção de IR – Solução de Consulta da Receita

O ganho de capital auferido por pessoa física residente no Brasil na venda de imóveis residenciais é isento do imposto de renda, desde que o vendedor, no prazo de 180 dias contados da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País. Este benefício somente pode ser usufruído uma vez a cada cinco anos.

Nessa operação, a utilização apenas parcial do produto da venda implica tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada.

Pois bem, um contribuinte que realizou a alienação do imóvel para adquirir outro, fez consulta à Receita Federal do Brasil para saber se integra o valor de aquisição do novo imóvel para fins da isenção do imposto de renda, os gastos que teve com o ITBI, escrituras, e o valor gasto no registro do imóvel.

Ao responder a consulta, a Receita Federal aplicou o art. 17, incisos I e II, da Instrução Normativa SRF nº 84, de 2001, que trata dos valores computáveis como custo de aquisição de bens imóveis. Eis o teor da norma:

“Art. 17. Podem integrar o custo de aquisição, quando comprovados com documentação hábil e idônea e discriminados na Declaração de Ajuste Anual, no caso de:

I – bens imóveis:

a) os dispêndios com a construção, ampliação e reforma, desde que os projetos tenham sido aprovados pelos órgãos municipais competentes, e com pequenas obras, tais como pintura, reparos em azulejos, encanamentos, pisos, paredes;

b) os dispêndios com a demolição de prédio construído no terreno, desde que seja

condição para se efetivar a alienação;

c) as despesas de corretagem referentes à aquisição do imóvel vendido, desde que tenha  suportado o ônus;

d) os dispêndios pagos pelo proprietário do imóvel com a realização de obras públicas, tais como colocação de meio-fio, sarjetas, pavimentação de vias, instalação de redes de  esgoto e de eletricidade que tenham beneficiado o imóvel;

e) o valor do imposto de transmissão pago pelo alienante na aquisição do imóvel;

f) o valor da contribuição de melhoria;

g) os juros e demais acréscimos pagos para a aquisição do imóvel;

h) o valor do laudêmio pago, etc.;

II – outros bens ou direitos: os dispêndios realizados com a conservação e reparos, a comissão ou a corretagem quando não transferido o ônus ao adquirente, os juros e demais acréscimos pagos, etc.

Em vista desse artigo, a consultoria da Receita Federal concluiu que integra o valor de aquisição do imóvel a importância paga a título de imposto sobre ITBI (art. 17, inciso I, alínea “e”)

No que concerne às gastos com a escritura e o registro do imóvel, a consultoria concluiu que estão relacionadas com a compra e venda e, por essa razão, integram também o valor de aquisição do novo imóvel (art. 17, inciso I, alínea “h”).

A consultoria citou ainda o artigo 299, § 1º do RIR/99 que menciona que “são necessárias as despesas pagas ou incorridas para a realização das transações  ou operações…”

Segue a ementa da solução de Consulta nº  60 – Cosit – Data  20/02/2014:

“ASSUNTO: IMPOSTO SOBRE A RENDA DE PESSOA FÍSICA – IRPF  ALIENAÇÃO DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS. GANHO DE CAPITAL. ISENÇÃO. ART. 39 DA LEI N.º 11.196, DE 2005.

Para fins da isenção prevista no art. 39 da Lei n.º 11.196/2005, integram o  valor de aquisição do novo imóvel o valor do imposto de transmissão (ITBI) e as despesas com a escritura e o registro do imóvel, cujo ônus tenha sido do adquirente, desde que comprovados com documentação hábil e idônea.

Dispositivos Legais: Lei n.º 11.196, de 2005, art. 39; Instrução Normativa SRF n.º 84, de 2001, art. 17, I; Instrução Normativa SRF n.º 599, de 2005, art. 4º”.