O momento de pagar o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um dos momentos mais impactantes no planejamento financeiro de quem compra uma propriedade. Por anos, esse imposto foi motivo de disputa judicial entre as prefeituras e os cidadãos. Quando parecia que o cenário havia se acalmado com uma decisão favorável aos compradores, uma reviravolta aconteceu: o Supremo Tribunal Federal (STF) colocou o assunto em pauta novamente. Sob a condução da ministra Cármen Lúcia, no Recurso Extraordinário número 1.412.419 (repercussão geral), o STF vai decidir, de forma definitiva, qual valor deve ser usado como base para calcular esse imposto.
Para entender o que está em jogo, precisamos olhar para o ano de 2022. Naquele ano, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou o chamado Tema número 1.113 e criou uma regra muito clara para proteger o cidadão. A Justiça definiu três pontos essenciais que funcionam até hoje.
Primeiro, o ITBI não tem nada a ver com o IPTU. O IPTU é um imposto calculado de forma genérica pela prefeitura para cobrar o proprietário todo ano. Já o ITBI deve olhar para a realidade do mercado no momento exato em que o negócio acontece.
Segundo, a lei presume que o comprador está agindo de boa-fé. Isso significa que o valor que você e o vendedor declararam na escritura é considerado verdadeiro até que se prove o contrário.
Terceiro, e mais importante: as prefeituras foram proibidas de criar tabelas próprias com valores fictícios — o famoso “valor venal de referência” — apenas para cobrar um imposto mais alto. Se você pagou R$ 300 mil em um apartamento, a prefeitura não pode inventar que ele vale R$ 500 mil em uma tabela própria para te forçar a pagar mais imposto.
Se o Fisco municipal desconfiar que o preço declarado está errado ou que houve alguma tentativa de fraude, ele perde o direito de apenas impor o valor mais alto. A prefeitura é obrigada a usar o Artigo 148 do Código Tributário Nacional (CTN). Esse artigo determina que o município deve abrir um processo administrativo formal, dar o direito de defesa ao cidadão e provar, com laudos e argumentos técnicos, que o valor de venda foi subfaturado. O ônus da prova passou a ser do governo, e não do comprador.
As secretarias de finanças das grandes cidades não aceitaram bem essa derrota. Lideradas pelo Município de São Paulo, as prefeituras recorreram ao STF alegando que a decisão do STJ facilita a sonegação fiscal. O argumento do governo é que, sem as tabelas de referência, fica muito difícil fiscalizar milhares de transações imobiliárias que acontecem todos os dias.
Embora o recurso tenha sido rejeitado inicialmente, a ministra Cármen Lúcia decidiu levar o debate para o Plenário do STF sob o regime de “repercussão geral”. Na prática, isso significa que os onze ministros do Supremo vão dar a palavra final sobre o tema. Se eles mudarem o entendimento, todas as decisões do país terão que seguir a nova ordem.
A eventual mudança desse critério mexerá diretamente com a economia real. Quando o ITBI é calculado sobre o preço real da venda, o imposto acompanha as oportunidades do mercado. Essa lógica é fundamental em situações em que o comprador consegue um excelente desconto, como em imóveis comprados em leilões públicos ou quando o vendedor tem urgência e aceita uma proposta abaixo da média.
Se o STF der razão às prefeituras e permitir a volta do modelo antigo, o desconto que o contribuinte conseguiu na negociação será anulado na hora dos impostos. O contribuinte será obrigado a pagar o ITBI com base no valor da tabela da prefeitura ou no teto do IPTU, ignorando o preço real que saiu do seu bolso. O cidadão acaba sendo taxado por uma riqueza que ele não movimentou, o que encarece o sonho da casa própria e desestimula os investimentos no mercado imobiliário.
Enquanto o STF não realiza o julgamento final, as regras criadas pelo STJ em 2022 continuam valendo e são obrigatórias em todo o Brasil. As prefeituras não podem ignorar essa jurisprudência atualmente.
Por isso, quem estiver comprando um imóvel agora e se deparar com uma cobrança de ITBI calculada sobre um valor maior do que o preço real da compra tem o direito de se defender. É possível recorrer à Justiça de forma preventiva para garantir o registro do imóvel pagando o valor correto, ou até mesmo pedir a devolução do dinheiro caso o pagamento abusivo tenha sido feito nos últimos cinco anos. O momento exige atenção de compradores, corretores e investidores para garantir que os direitos conquistados não sejam deixados de lado.
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A Autora é advogada, sócia da Nasrallah Advocacia, formada pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo e Pós Graduada em Direito Tributário pelo IBET – USP. Membro do Instituto Brasileiro de Direito Tributário – IBDT, Integrou a Comissão de Direito Aduaneiro da OAB/SP em 2018/2019. Membro da Associação dos Advogados de São Paulo. Atua no contencioso judicial e administrativo e na consultoria tributária e é consultora CEOlab.