Securitização de créditos imobiliários – Momento do reconhecimento da receita

Recebíveis imobiliários consistem em créditos oriundos de transações imobiliárias, tais como operações de venda e compra, promessa de venda e compra a prazo, arrendamento, renda decorrente de locação, prestações de financiamento de imóveis, prestações de empréstimo no qual um bem imóvel foi hipotecado ou alienado em garantia, dentre outras.

Os recebíveis imobiliários podem ser securitizados através de operação chamada “securitização de recebíveis”. Com efeito, as atividades, como as acima mencionadas, dão origem a créditos futuros, que podem servir de lastro para angariar recursos financeiros. Segundo Ricardo Lacaz Martins, “a securitização de recebíveis constitui atualmente um processo de transformação de ativos em títulos. Trata-se de uma venda de créditos, vincendos ou futuros detidos pela empresa que atua no mercado imobiliário” (Tributação da Renda Imobiliária, Quartier Latin, 2011, p. 302).

Por meio desta operação, uma empresa possuidora créditos os transfere para outra empresa denominada securitizadora que, tendo-os por lastro, emite títulos e valores mobiliários (Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRI), que serão negociados no mercado de capitais. Com os recursos levantados por meio da oferta pública, a securitizadora pagará a empresa que cedeu os créditos. Vale dizer, a securitização acaba por converter dívida em investimento.

Pois bem, estas operações geram dúvidas quanto à sua tributação, razão pela qual, a Coordenação-Geral de Tributação da Cosit emitiu a Solução de Consulta Interna nº 12, que trata da tributação dos recursos recebidos antecipadamente pelo locador em razão da securitização de créditos imobiliários.

Na referida consulta indaga-se, o seguinte: Tendo em vista o regime de competência, o reconhecimento da receita proveniente da cessão de crédito de aluguel pelo cedente deve ocorrer quando da cessão, pelo valor integral, ou à medida do recebimento mensal das parcelas de aluguéis?

O caso analisado é similar a inúmeras outras operações de securitização, conforme descrito abaixo:

– O cedente é locador em contrato de locação do tipo “built to suit” – BTS, espécie de locação realizada por empresários que alugam imóveis construídos sob medida por investidores;

– A remuneração do investimento se dá por meio de pagamento de aluguéis pelos locatários. Portanto, o locador/cedente possui direitos de crédito (aluguéis) contra o locatário, fato que origina crédito financeiro futuro;

– O locador/cedente cede os seus direitos de crédito para uma securitizadora, que por sua vez emite títulos no mercado (CRI) lastreado nos recebíveis de aluguel e os negocia no mercado;

– A sociedade securitizadora utiliza os recursos captados com a emissão dos títulos para pagar o valor dos aluguéis ao locador (cedente) e passa a receber os aluguéis diretamente da locatária;

– Assim, a operação acarreta a antecipação dos pagamentos de aluguéis ao locador/cedente.

Pois bem, a Coordenação Geral de Tributação – Cosit decidiu por meio da Solução de consulta interna nº 12, que “os recursos recebidos antecipadamente, pelo locador, em razão da securitização de créditos imobiliários, têm seu reconhecimento apropriado à medida do transcurso do prazo de locação”.

O entendimento da CGT- Cosit tem fundamento nas seguintes razões.

Na operação, o locador/cedente cede os seus direitos de crédito para a sociedade securitizadora. A cessão de crédito é um negócio pelo qual o credor transfere a outrem sua posição na relação obrigacional, sem que ocorra a extinção da obrigação. Disto se extrai que na cessão de crédito o objeto do negócio é o próprio direito de crédito, permanecendo, para o locador/cedente, a obrigação de entregar o imóvel ao locatário nos termos do contrato de locação.

Desta forma, ao securitizar seus recebíveis o locador/cedente recebe antecipadamente os recursos, em decorrência da emissão de valores mobiliários correspondentes aos recebíveis. Mas esse mesmo locador/cedente continua tendo a obrigação de disponibilizar o imóvel em razão do contrato de locação que continua válido e operando efeitos.

Em vista disso, segundo a CGT- Cosit, a antecipação de recursos, na hipótese, é na verdade uma antecipação de receita para o locador/cedente “cuja apropriação aos resultados contábeis ocorrerá ao longo do prazo de locação, em obediência ao regime de competência” (art. 177, da Lei n° 6.404/76).

A CGT – Cosit conclui: “como, para o cedente, as despesas com o empreendimento imobiliário são incorridas no decorrer do prazo de locação e o regime de competência pressupõe o confronto entre receitas e despesas, a receita correspondente ao crédito antecipado deverá ser apropriada aos resultados contábeis no transcurso do prazo de locação (pro rata tempore)”, conforme dispõe o § 1°, do art. 187, da Lei n° 6.404/76.