Fim da sonegação de aluguéis com implantação de novo sistema de controle do fisco
Foi publicada no Diário Oficial da União (D.O.U. de 18/08/2025) a Instrução Normativa RFB n.º 2.275/2025, da Receita Federal do Brasil (RFB), que dispõe sobre a adoção do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e o compartilhamento de informações por meio do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter) pelos serviços notariais e de registro. A instrução entrou em vigor imediatamente.
Tanto o CIB como o SINTER estão previstos na Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025 (reforma tributária) e ajudarão a combater a sonegação de aluguéis.
O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) será uma espécie de CPF dos imóveis, válido em todo território nacional, para cada unidade imobiliária para fins fiscais e de gestão territorial, como previsto pela Reforma Tributária
O SINTER (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais), por sua vez, é uma ferramenta da Receita Federal que centraliza e integra dados de imóveis urbanos e rurais de diversas fontes. O CIB é parte integrante do SINTER, atuando como seu banco de dados para a identificação única de imóveis.
A integração desses sistemas é crucial para a nova tributação da Reforma Tributária, pois facilitará o controle e a fiscalização fiscal sobre os imóveis, combatendo a sonegação de aluguéis.
Haverá também o compartilhamento de informações com as administrações tributárias estaduais e municipais, de informações e documentos relacionados a operações com bens imóveis urbanos e rurais.
Em vista dessas alterações aluguel não declarado está em risco, mesmo que o inquilino também não declare.
E isso porque o inquilino declara a residência para a Receita Federal que saberá que o imóvel não é dele e irá rastrear para saber quem é o proprietário. Assim, poderá querer saber a que título o inquilino reside no imóvel.
Mas o cruzamento de dados, não ocorre somente através da declaração do IR, mas também através de outras fontes, como o registro de veículos, informações de cartórios, prefeituras, IPTU.
O objetivo é identificar quem mora onde, quem é o verdadeiro dono do imóvel e se alguém está sonegando aluguel.
O sistema iniciará em 2026, mas a Receita vai usar as informações de 2025.
Se nem o inquilino, nem o proprietário declarar o aluguel ambos serão penalizados. O inquilino receberá uma multa de 20% sobre o valor não declarado e o locador uma multa até 75%.
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A Autora é advogada, sócia da Nasrallah Advocacia, formada pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo e Pós Graduada em Direito Tributário pelo IBET – USP. Membro do Instituto Brasileiro de Direito Tributário – IBDT, Integrou a Comissão de Direito Aduaneiro da OAB/SP em 2018/2019. Membro da Associação dos Advogados de São Paulo. Atua no contencioso judicial e administrativo e na consultoria tributária e é consultora CEOlab.