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O Município de São Paulo, utiliza  como base de cálculo do IPTU o valor venal apurado de acordo com a Lei nº 10.235 de 1986 que aprovou a Planta Genérica de Valores. Por outro lado, para fins de ITBI, utiliza como base de cálculo valor venal diferente, constante no Decreto Municipal 55.196/14 (que comumente é maior do que a do IPTU) e Lei Municipal 11.154/91. Vale dizer, o Município criou critérios diferenciados para apurar o valor venal.

Em um mandado de segurança o contribuinte, uma pessoa que recebeu imóveis em herança que ainda não haviam sido registrados, pleiteou o recolhimento do ITBI, considerando como fato gerador do imposto a data do registro no cartório de imóveis, portanto sem juros e multa, e utilizando como base de cálculo o valor da transação ou o venal utilizado para cobrança do IPTU.

Ao apreciar a controvérsia na Apelação nº 1001488-81.2018.8.26.0053, a 14ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu que o valor que deve ser utilizado para o cálculo é o valor venal consignado no último lançamento do IPTU ou o valor de transação do bem atualizado, o que for maior.

Nos termos do voto do Relator Desembargador Geraldo Xavier

“Soa estranho, portanto, que um mesmo imóvel apresente valores venais distintos, segundo se trate de lançamento de ITBI ou de IPTU, tanto mais se considerar-se que inexiste autorização legal a arrimar a exigência daquele primeiro tributo nos termos pretendidos pelo município com esteio no Decreto Municipal 55.196/14 e no artigo 7º-A da Lei Municipal 11.154/91,com a redação dada pela Lei Municipal 14.256/06.

Tampouco os diplomas aludidos no precedente parágrafo introduzem critérios seguros de estipulação do preço de mercado do imóvel: o decreto prescreve utilização de pesquisas e coletas amostrais permanente dos preços correntes das transações e das ofertas à venda no mercado imobiliário, ao passo que a Lei Municipal 14.256/06 estabelece publicação de valores venais atualizados pela Secretaria Municipal de Finanças e, somente quando de dissenso do contribuinte, possibilitam perícia avaliatória.

De ressaltar, outrossim, que o estabelecimento do valor venal, segundo a legislação do IPTU, é efetuado com esteio em parâmetros previamente delineados e dados a conhecimento público, ao passo que obscuros são os parâmetros adotados pelo município para apurar a base de cálculo do ITBI”

Segue ementa

“Apelação. Mandado de segurança. Imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis. Base de cálculo. Valor venal consignado no último lançamento do imposto predial e territorial urbano ou o valor de transação do bem atualizado, o que for maior. Ilegalidade da apuração do valor venal como previsto no Decreto Municipal 55.196/14. Aplicação do estatuído no artigo 38 do Código Tributário Nacional, bem como nos artigos 7º e 8º da Lei Municipal 11.154/91. Imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis. Fato gerador. Registro do título translativo da propriedade. Precedente do Superior Tribunal de Justiça. Pretensão de receber juros e multa moratória relativos a período anterior ao fato gerador do tributo. Inadmissibilidade. Sentença alterada em parte. Recurso denegado”. (TJSP;  Apelação/Remessa Necessária 1001488-81.2018.8.26.0053; Relator (a): Geraldo Xavier; Órgão Julgador: 14ª Câmara de Direito Público; Foro Central – Fazenda Pública/Acidentes – 8ª Vara de Fazenda Pública; Data do Julgamento: 23/08/2018; Data de Registro: 05/09/2018)