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O Município de São Paulo exige que o cálculo do ITBI seja feito com base no valor venal atualizado do imóvel, ao invés de fazê-lo com base no valor da transação ou, com base no valor venal do imóvel, utilizado para cálculo de IPTU.

Comumente, o valor venal de referência ultrapassa o simples valor venal, bem como o valor da transação, o que implica em valor maior de imposto.

Contudo, o Tribunal de Justiça de São Paulo, tem entendido que a exigência com base no valor venal de referência do imóvel é ilegal.

Trata-se do seguinte. A Lei Municipal de São Paulo nº 11.154/91, que dispõe sobre o ITBI, estabelece na sua redação atual que, a base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, assim considerado o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado (art. 7º).

Por sua vez, a Lei nº 11.154/91, estabelece no art. 7º- A e no seu parágrafo único, que a Secretaria Municipal de Finanças tornará públicos os valores venais atualizados dos imóveis inscritos no Cadastro Imobiliário Fiscal do Município de São Paulo, bem como, que deverá estabelecer a forma de publicação dos valores venais.

Em 13 de julho de 2010, foi publicado o Decreto Municipal nº 51.627 majorando a base de cálculo do ITBI, ao dispor no art. 8º, § 2º , que os valores venais dos imóveis serão atualizados periodicamente, de forma a assegurar sua compatibilização com os valores praticados no Município, através de pesquisa e coleta amostral permanente dos preços correntes das transações e das ofertas à venda do mercado imobiliário, inclusive com a participação da sociedade, representada no Conselho Municipal de Valores Imobiliários.

De se salientar que o Decreto Municipal nº 51.627/2010 é idêntica a redação do Decreto Municipal nº 46.228/05 (art. 8°,§ 1°), já declarado inconstitucional pelo o Órgão Especial do Tribunal de Justiça de São Paulo na Arguição de Inconstitucionalidade n° 994.06.098335-3, pois a determinação de atualização periódica do valor venal de imóvel, para fins de base de cálculo do ITBI,  implica em aumento indireto de tributo por decreto, ao invés de  lei específica, o que implica em violação ao  Princípio da Legalidade (artigo 150, caput e inciso I, da Constituição Federal e  Artigo 97, caput, inciso II e §1º, do Código Tributário Nacional –  CTN).

Pois bem, ao analisar a questão, na Apelação nº 1027581-18.2017.8.26.0053, a 15ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, em acórdão relatado pelo Desembargador Raul de Felice decidiu que o Decreto Municipal nº 51.627/2010 aumentou a base de cálculo do ITBI em caráter permanente, sem aprovação do Poder Legislativo.

Segundo a decisão o decreto extravasa “a simples atualização da base de cálculo em decorrência da inflação de preços de mercado ou da desvalorização da moeda, providência que poderia ser tolerada sob o argumento de que a simples correção de valores não majora o tributo. Todavia, o valor da base de cálculo sofre verdadeira definição e quantificação administrativa pois é apurado, segundo as regras do Decreto, em pesquisas de preços e de ofertas de venda (estas sequer constituem parâmetro de negócios existentes) feitas pelo Poder Executivo Municipal.”

Em conclusão, foi definido pelo acórdão, que a base de cálculo a ser adotada, deve obedecer o paradigma do valor da transação, menor que o valor venal de referência.

Eis a ementa do acórdão:

“APELAÇÃO CÍVEL – Mandado de segurança –  ITBI – Município de São Paulo Imóvel adquirido através de compromisso de compra e venda – Cabimento do recolhimento do imposto com base no valor da transação ou o valor venal do bem Impossibilidade de aplicação da Lei nº 11.154/91 com redação dada pela Lei nº 14.256/2006 e Decreto Municipal 51.627/2010 – Base de Cálculo apurada segundo coleta de amostras de transações e ofertas de venda de imóveis pelo Poder Executivo – Majoração de tributo sem exame do Poder Legislativo Impossibilidade – Violação do princípio da legalidade em matéria tributária consagrado no artigo 150, inciso I da Constituição Federal e 97, inciso IV do Código Tributário Nacional Sentença mantida Recursos oficial e voluntário do Município não providos”.