permutelaPermuta é um contrato através do qual as partes se obrigam reciprocamente a dar uma coisa em troca de outra, que não seja dinheiro. Há, assim, uma transferência do domínio sobre a coisa permutada, pois as partes, ao mesmo tempo adquirem, uma da outra, o(s) bem(ns) permutado(s) alienam o(s) que pertencia(m) ao seu domínio. É considerada uma forma de alienação, tanto é assim que o Código Civil trata da matéria em seu artigo 533, no qual estabelece que aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda.

Na esfera tributária, por sua vez, estão sujeitas à apuração de ganho de capital as operações que importem alienação, a qualquer título, de bens ou direitos ou cessão ou promessa de cessão de direitos à sua aquisição.

Conforme mencionado, a permuta é uma forma de aquisição e alienação recíproca de bens e, portanto, em princípio, sujeita à tributação pelo ganho de capital (art. 117 do RIR/99; art. 3º, I, da IN SRF nº 84/2001). Contudo a lei abre uma exceção no que se refere à permuta imobiliária da pessoa física, pois a exclui da incidência do imposto de renda.

No entanto, não é qualquer permuta de imóvel que fica fora da tributação pelo imposto de renda. Para efeitos de isenção tributária, considera-se permuta de imóveis aquela operação que tenha por objeto a troca de uma ou mais unidades imobiliárias, prontas ou a construir, por outra, ou outras unidades imobiliárias, ainda que ocorra, por parte de um dos proprietários contratantes, o pagamento de parcela complementar, em dinheiro, comumente denominada torna. Vale dizer, se a troca de um imóvel é realizada com outros bens, como veículos, direitos, não será considerada permuta imobiliária. A única exceção que se admite é relativa à torna.

A expressão “unidade imobiliária ou unidades imobiliárias prontas ou a construir” engloba: a) terreno adquirido para venda, com ou sem construção; b) cada lote oriundo de desmembramento de terreno; c) cada terreno decorrente de loteamento; d) cada unidade distinta resultante de incorporação imobiliária; e) prédio construído para venda como unidade isolada ou autônoma; f) cada casa ou apartamento construído ou a construir.

Além disso, para ficar fora do campo da tributação pelo imposto de renda, a permuta imobiliária deve ser objeto de escritura pública. As permutas realizadas por contrato particular também podem se beneficiar da isenção, desde que a escritura pública correspondente, quando lavrada, seja de permuta.

As normas tributárias que tratam do tema estão contidas na Instrução Normativa nº 107, de 14 de julho de 1988, que estabelece que, no caso de permuta sem pagamento de torna, as permutantes não terão resultado a apurar.

A regra isentiva também é reproduzida na Instrução Normativa SRF nº 84, de 11 de outubro de 2001, no artigo 29, inciso IV, nos seguintes termos:

“Art. 29. Na determinação do ganho de capital sujeito à incidência do imposto são excluídos os ganhos de capital decorrentes de:

(…)

IV – permuta, sem torna, de unidades imobiliárias”

O Regulamento do Imposto de Renda (RIR/99 – Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999, o RIR/99), corrobora as normas das Instruções Normativas em seu art. 121, II:

“Art. 121. Na determinação do ganho de capital, serão excluídas:

(…)

II – a permuta exclusivamente de unidades imobiliárias, objeto de escritura pública, sem recebimento de parcela complementar em dinheiro, denominada torna, exceto no caso de imóvel rural com benfeitorias”.

No mesmo sentido, a Solução de Consulta DISIT/SRRF 08 nº 158, de 11 de julho de 2013.

“Assunto:       Imposto sobre a Renda de Pessoa Física – IRPF. “PERMUTA DE TERRENO POR UNIDADES IMOBILIÁRIAS A SEREM NELE CONSTRUÍDAS. EXCLUSÃO NA DETERMINAÇÃO DO GANHO DE CAPITAL. A permuta exclusivamente de unidades imobiliárias, objeto de escritura pública, sem recebimento de parcela complementar em dinheiro, denominada torna, é excluído na determinação do ganho de capital da pessoa física. Considera-se custo de aquisição de imóvel adquirido por permuta com outro imóvel, o mesmo valor do imóvel dado em permuta, ou proporcionalmente, quando o permutante receber duas ou mais unidades imobiliárias. Dispositivos Legais: Decreto nº 3.000, de 1999, art. 121, inciso II; Instrução Normativa SRF nº 84, de 2001, artigos 12 e 29, inciso IV”.

TRIBUTAÇÃO DA TORNA

Torna é excesso a devolver ou a repor a um dos permutantes, isto é, a reposição em dinheiro do valor excedido. Na linguagem popular, torna é o montante que se dá a mais, ou de volta, para igualar o valor do objeto que é alvo de troca.

No que se refere à tributação da permuta com torna, o artigo 121, § 2º do RIR/99 estabelece que, no caso de permuta com recebimento de torna, deverá ser apurado o ganho de capital apenas em relação à torna, de forma proporcional.

Para efeito de cálculo, deve se tomar por base o custo de aquisição do imóvel dado em permuta, mais o acréscimo da torna paga.

O custo de aquisição, resumidamente, é o indicado na declaração de bens do permutante no ano anterior à alienação.

Para efetuar o cálculo, (i) adiciona-se o valor da torna recebida ao custo e aquisição do imóvel dado em permuta, (ii) divide-se o valor da torna pelo valor apurado conforme item “(i)” e multiplica-se o resultado por 100; (iii) aplica-se o percentual encontrado na operação “(ii)” sobre o valor da torna recebida, obtendo-se o valor do ganho de capital.

Exemplo:

Custo de aquisição de um bem dado em permuta = 300.000,00

Valor da torna recebida = 100.000,00

Soma: 400.000,00

Percentual correspondente a torna recebida:

R$100.000,00 : 400.000,00 = 0,25 x 100 = 25%

Ganho de capital 25% de 100.000,00 = R$ 25.000,00

Sobre 25.000,00 aplica-se 15% (alíquota do ganho de capital)

Há ainda outros fatores que podem reduzir o ganho de capital. São percentuais de redução que aumentam à medida do tempo que o imóvel permaneceu com o permutante. A legislação prevê percentuais de redução que deverão ser deduzidos do ganho de capital eventualmente auferido (art. 18 da Lei 7.713/88). Referidos percentuais também se aplicam às operações de permuta com torna.

Nesse sentido a Solução de Consulta nº 288 de 10 de Novembro de 2010 – Disit 9:

“ASSUNTO: Imposto sobre a Renda de Pessoa Física – IRPF. EMENTA: GANHO DE CAPITAL. PERMUTA. REDUÇÃO. Na operação de permuta com torna, que atenda as condições estabelecidas pela IN SRF nº 107, de 1988, será apurado ganho de capital apenas em relação ao valor recebido em dinheiro. Sobre esse valor poderão ser aplicados os percentuais de redução a que fizer jus o contribuinte”.

Para imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1988, os percentuais são os seguintes:

Ano
Aquisição
Percentual de
Redução
Ano
Aquisição
Percentual de
Redução
1969 100% 1979 50%
1970 95% 1980 45%
1971 90% 1981 40%
1972 85% 1982 35%
1973 80% 1983 30%
1974 75% 1984 25%
1975 70% 1985 20%
1976 65% 1986 15%
1977 60% 1987 10%
1978 55% 1988 5%

 

A legislação ainda prevê fatores de redução (FR1 e FR2) em caso de alienação de bens imóveis por pessoa física residente no País (art. 40 da Lei 11.196/05), que são cumulativos aos índices indicados acima. Eis os termos da norma:

“Art. 40. Para a apuração da base de cálculo do imposto sobre a renda incidente sobre o ganho de capital por ocasião da alienação, a qualquer título, de bens imóveis realizada por pessoa física residente no País, serão aplicados fatores de redução (FR1 e FR2) do ganho de capital apurado. 

§ 1oA base de cálculo do imposto corresponderá à multiplicação do ganho de capital pelos fatores de redução, que serão determinados pelas seguintes fórmulas:

I – FR1 = 1/1,0060m1, onde “m1” corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre a data de aquisição do imóvel e o mês da publicação desta Lei, inclusive na hipótese de a alienação ocorrer no referido mês;

II – FR2 = 1/1,0035m2, onde “m2” corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre o mês seguinte ao da publicação desta Lei ou o mês da aquisição do imóvel, se posterior, e o de sua alienação.

§ 2oNa hipótese de imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1995, o fator de redução de que trata o inciso I do § 1odeste artigo será aplicado a partir de 1o de janeiro de 1996, sem prejuízo do disposto no artigo 18 da Lei 7.713, de22 de dezembro de1988.

A apuração de ganhos de capital e do imposto de renda a pagar pode ser feita pela internet, com o programa Ganhos de Capital da Receita Federal. O programa pode ser baixado no site (www.receita.fazenda.gov.br).

PRAZO DE PAGAMENTO

Quando a torna for contratada para pagamento a prazo, a parcela apurada pode ser tributada proporcionalmente, em cada mês, à medida em que for recebida, às alíquotas são, a partir de 2017, de (i) 15% aplicada aos ganhos inferiores a R$5.000.000,00, (ii) 17,5%  sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 5.000.000,00 e não ultrapassar R$10.000.000,00; (iii) 20% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$10.000.000,00 e não ultrapassar R$30.000.000,00; e (iv) 22,5%  sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$30.000.000,00.

O pagamento do imposto de renda devido sobre o ganho de capital deverá ser realizado até o último dia útil do mês subsequente àquele em que os ganhos houverem sido percebidos, mediante DARF, no código 4600 (RIR/1999, art. 852; Lei nº 9.779/1999, art. 10; Instrução Normativa SRF nº 84/2001, art. 30, § 3º, e art. 31; Instrução Normativa SRF nº 81/2001, art. 6º).