incorpoA Lei 10.931/04 instituiu a possibilidade de as incorporadoras optarem pelo regime de Patrimônio de Afetação, mantendo seus empreendimentos separados dos demais bens e direitos de seu patrimônio. A referida lei tem por escopo aumentar segurança das partes interessadas no negócio de incorporação imobiliária, em especial os adquirentes de imóveis, criando sistemas de proteção do negócio.

Nesse regime, o terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária, bem como os bens e direitos a eles vinculados, ficam apartados do patrimônio do incorporador. Nesta hipótese o incorporador se obriga a conservar escrituração contábil separada para cada incorporação submetida ao regime.

As operações da incorporação que adotarem o regime especial serão escrituradas nos livros da incorporadora ou em livros próprios. No último caso, a escrituração contábil das operações podem ser realizadas por período mensal na contabilidade da incorporadora, por meio de registro dos saldos apurados nas contas relativas à incorporação.

Vale dizer, o patrimônio de afetação (terreno, acessões, bens e direitos vinculados ao empreendimento) não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos, e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva. A formação do patrimônio de afetação pode ser feita por averbação de termo firmado pelo incorporador no registro de imóveis competente, e pode ocorrer a qualquer momento.

Outro efeito importante é que o terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária, sujeitas ao regime especial de tributação, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, não responderão por dívidas tributárias da incorporadora relativas ao IRPJ, à CSLL, à Cofins e ao PIS, exceto aquelas calculadas sobre as receitas auferidas no âmbito da respectiva incorporação (artigo 3º da Lei 10.931/2004). Apenas o patrimônio da incorporadora responderá pelas dívidas tributárias da incorporação afetada.

A opção pelo RET será efetivada quando atendidos os seguintes requisitos: (i) afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária; (ii) inscrição de cada incorporação afetada no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica – CNPJ e (iii) entrega do termo de opção pelo RET na unidade competente da Secretaria da Receita Federal (art. 2º da Lei nº 10.931/2004).

A opção obriga o contribuinte a efetuar o recolhimento dos tributos a partir do mês em que foi efetuada e será considerada definitiva, não gerando, em qualquer hipótese, direito à restituição ou à compensação com o que for apurado pela incorporadora.

Para cada incorporação submetida ao RET, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento mensal equivalente a 4% (seis por cento) das receitas mensais recebidas, o qual corresponderá ao pagamento unificado de IRPJ; CSLL; PIS e Cofins.

Considera-se receita mensal o total das receitas recebidas pela incorporadora com a venda de unidades imobiliárias que compõem cada incorporação submetida ao RET, bem como, as receitas financeiras e “variações monetárias” decorrentes dessa operação. As demais receitas relativas às atividades da incorporação submetida ao RET, serão tributadas na incorporadora. Do total das receitas recebidas, podem ser deduzidas as vendas canceladas, as devoluções de vendas e os descontos incondicionais concedidos.

Para fins de repartição de receita tributária, do percentual de 4% (quatro por cento) serão considerados: 1,71% como Cofins; 0,37% como PIS; 1,26% como IRPJ; e 0,66% como CSLL.

Até 31.12.2018, para os projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social, cuja construção tenha sido iniciada ou contratada a partir de 31.03.2009, o percentual correspondente ao pagamento unificado do Imposto de Renda e das contribuições ao Cofins, PIS e CSLL  será equivalente a 1% da receita mensal recebida.

Para fins de repartição de receita tributária, do percentual de 1% serão considerados para fins de repartição de receita tributária: 0,44% como Cofins; 0,09% como PIS; 0,31% como IRPJ; e 0,16% como CSLL.